A Gratuidade da Justiça em Favor do Arrematante de Imóvel em Leilão Judicial: Alcance sobre as Custas Processuais e os Emolumentos de Registro da Carta de Arrematação

Introdução

O leilão judicial de imóveis consolidou-se, nos últimos anos, como via de acesso à casa própria para famílias que não teriam condições de adquirir um imóvel pelas vias convencionais do mercado. A possibilidade de arrematação em segundo leilão por valor inferior ao da avaliação, respeitado o limite do preço vil (art. 891, parágrafo único, do CPC), e a possibilidade de parcelamento do lance (art. 895 do CPC) tornam o instituto atrativo não apenas para investidores, mas também para pessoas de baixa renda que buscam moradia.

Ocorre que a arrematação não se esgota no pagamento do lance. Para que o arrematante se torne efetivamente proprietário, são necessários atos processuais e registrais que geram custos próprios: as despesas para expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, as diligências do oficial de justiça e, sobretudo, os emolumentos devidos ao Cartório de Registro de Imóveis pelo registro da carta na matrícula do bem. Para quem empenhou toda a economia familiar no lance, esses valores podem representar obstáculo intransponível à regularização da propriedade.

Surge, então, a questão central deste estudo: pode o arrematante que comprovadamente não dispõe de recursos para arcar com esses custos, sem prejuízo do próprio sustento e de sua família, obter a gratuidade da justiça? E, em caso positivo, qual é o alcance do benefício: abrange apenas as custas do processo ou também os emolumentos do registro imobiliário? E quais encargos permanecem, inevitavelmente, a cargo do arrematante?

Para enfrentar essas questões, o artigo analisa a legitimidade do arrematante para requerer o benefício, os pressupostos da gratuidade e a aparente contradição entre arrematar um imóvel e declarar-se hipossuficiente, o alcance objetivo do benefício e os seus limites. Ao final, examina-se caso concreto em que a gratuidade foi deferida aos arrematantes e produziu efeitos até o registro da carta de arrematação, extraindo-se cautelas práticas para a atuação do advogado.

1. O Arrematante como Terceiro Interessado e a Legitimidade para Requerer a Gratuidade

1.1 A Posição Processual do Arrematante

O arrematante não é parte na execução. Ele ingressa no processo na condição de terceiro interessado, a partir do momento em que oferta o lance vencedor e assina o auto de arrematação, adquirindo a partir daí um conjunto de direitos e deveres processuais próprios: o dever de depositar o preço e a comissão do leiloeiro, o direito de ver o auto assinado pelo juiz, de acompanhar o prazo para eventual impugnação (art. 903, §§ 1º e 2º, do CPC) e, por fim, de obter a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse (art. 903, § 3º, do CPC).

É justamente nessa fase pós-leilão que surgem os custos que motivam o pedido de gratuidade. Nos termos do art. 901, § 1º, do CPC, a carta de arrematação será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução. E, segundo o § 2º do mesmo dispositivo, a carta deverá conter a prova de pagamento do imposto de transmissão. Expedida a carta, ainda será necessário levá-la a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, com o pagamento dos respectivos emolumentos.

1.2 O Art. 99 do CPC e o Momento do Pedido

O CPC não restringe a gratuidade às partes originárias do processo. Ao contrário, o art. 99, caput, prevê expressamente que o pedido pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. A menção à petição de ingresso de terceiro é decisiva para o tema: o arrematante que se habilita nos autos para acompanhar os atos subsequentes à arrematação pode, nessa mesma petição, requerer o benefício.

“Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. § 1º Se o pedido for superveniente à primeira manifestação da parte na instância, poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.” (BRASIL, 2015)

O momento do pedido tem consequências práticas relevantes. A gratuidade produz efeitos para o futuro (ex nunc), não alcançando despesas já vencidas antes de sua concessão. Por isso, o pedido deve ser formulado na primeira oportunidade, isto é, na própria petição de habilitação do arrematante, antes da prática dos atos que geram custos: a expedição da carta de arrematação, a expedição do mandado de imissão na posse e o registro imobiliário. Requerido tardiamente, o benefício pode chegar quando os custos já tiverem sido exigidos.

Registre-se, ainda, que o direito à gratuidade é pessoal e não se estende automaticamente a litisconsorte ou sucessor (art. 99, § 6º, do CPC). Assim, quando a arrematação é feita por pessoa casada, ou quando o cônjuge passa a figurar na carta de arrematação em razão do regime de bens, é recomendável que o pedido seja formulado em nome de ambos, com a instrução documental correspondente a cada um.

2. Os Pressupostos da Gratuidade e a Aparente Contradição entre Arrematar e Ser Hipossuficiente

2.1 Insuficiência de Recursos, e não Miserabilidade

O art. 98, caput, do CPC assegura a gratuidade à pessoa natural ou jurídica com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios. O critério legal não é a miserabilidade, nem a ausência de patrimônio, mas a impossibilidade de arcar com os custos do processo sem prejuízo do próprio sustento ou do sustento da família. O fundamento constitucional está no art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal, que impõe ao Estado o dever de prestar assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos, e no art. 5º, XXXV, que assegura o acesso à Justiça.

Em favor da pessoa natural, a lei estabelece presunção relativa de veracidade da alegação de insuficiência (art. 99, § 3º, do CPC), reforçada pelo art. 1º da Lei nº 7.115/1983, segundo o qual a declaração destinada a fazer prova de pobreza, firmada pelo próprio interessado, presume-se verdadeira. O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais e, antes de indeferi-lo, deverá determinar à parte a comprovação do preenchimento desses pressupostos (art. 99, § 2º, do CPC). A assistência por advogado particular, por sua vez, não impede a concessão do benefício (art. 99, § 4º, do CPC).

2.2 A Arrematação para Moradia Própria não Afasta a Hipossuficiência

A principal objeção que se pode levantar ao pedido do arrematante é intuitiva: quem reuniu recursos para pagar um lance em leilão judicial teria, em princípio, condições de pagar as custas do processo. O argumento, contudo, não resiste a uma análise mais cuidadosa, por pelo menos três razões.

Em primeiro lugar, o pagamento do lance consome a liquidez da família. Recursos acumulados ao longo de anos de economia familiar, uma vez convertidos no preço da arrematação, deixam de estar disponíveis. O patrimônio imobilizado no imóvel não se traduz em capacidade de pagamento de despesas correntes, e a exigência de novos desembolsos imediatos pode comprometer o sustento do núcleo familiar.

Em segundo lugar, a arrematação em segundo leilão, por valor próximo da metade da avaliação, é justamente o mecanismo que permite a famílias de baixa renda adquirir um imóvel que, pelo valor de mercado, estaria fora de seu alcance. O preço reduzido, portanto, não é indicativo de elevada capacidade econômica; ao contrário, é o fator que viabiliza a aquisição por quem não teria outra forma de fazê-la.

Em terceiro lugar, quando o imóvel se destina à moradia própria, e não à especulação ou ao investimento, o pedido de gratuidade se conecta ao direito social à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal. Negar o benefício ao arrematante hipossuficiente significaria, na prática, impedir que a aquisição se aperfeiçoe pelo registro, frustrando a finalidade constitucional que o próprio leilão, nesse caso, realiza.

O que define o direito ao benefício, portanto, é a situação financeira atual do requerente diante dos custos que ainda precisa suportar, e não o fato isolado de ter participado de um leilão. Cabe ao advogado demonstrar essa situação de forma objetiva, como se verá a seguir.

2.3 A Instrução Documental do Pedido

Embora a declaração de hipossuficiência goze de presunção de veracidade, a peculiaridade da situação do arrematante recomenda que o pedido seja instruído com prova documental robusta, de modo a afastar de antemão a dúvida que o próprio ato de arrematar poderia suscitar e evitar a diligência prevista no art. 99, § 2º, do CPC. São documentos úteis, entre outros: as declarações de hipossuficiência de cada requerente; a comprovação de isenção ou ausência de declaração de imposto de renda; os extratos de benefícios previdenciários ou comprovantes de renda; a carteira de trabalho; e a demonstração de que o imóvel se destina à moradia da família.

3. O Alcance Objetivo do Benefício na Arrematação

3.1 Custas e Despesas Processuais

O § 1º do art. 98 do CPC enumera as despesas compreendidas pela gratuidade, entre elas as taxas ou custas judiciais (inciso I), os selos postais (inciso II), as despesas com publicação na imprensa oficial (inciso III) e os depósitos previstos em lei para a prática de atos processuais (inciso VIII). No contexto da arrematação, o benefício alcança as despesas para expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, bem como as diligências do oficial de justiça necessárias ao cumprimento desses atos, que, de outro modo, seriam exigidas do arrematante como condição para a expedição da carta (art. 901, § 1º, do CPC).

O benefício pode, ainda, ser concedido em relação a todos os atos processuais ou apenas a alguns deles, ou consistir na redução percentual de despesas (art. 98, § 5º, do CPC), bem como no parcelamento das despesas que o beneficiário tiver de adiantar (art. 98, § 6º, do CPC). Essas modalidades conferem ao juiz instrumentos para ajustar o benefício à real situação do arrematante.

3.2 Os Emolumentos do Registro da Carta de Arrematação

O ponto de maior relevância prática para o arrematante está no inciso IX do § 1º do art. 98 do CPC, que inclui na gratuidade os emolumentos devidos a notários ou registradores em decorrência da prática de registro, averbação ou qualquer outro ato notarial necessário à efetivação de decisão judicial ou à continuidade de processo judicial no qual o benefício tenha sido concedido.

“Art. 98. [...] § 1º A gratuidade da justiça compreende: [...] IX - os emolumentos devidos a notários ou registradores em decorrência da prática de registro, averbação ou qualquer outro ato notarial necessário à efetivação de decisão judicial ou à continuidade de processo judicial no qual o benefício tenha sido concedido.” (BRASIL, 2015)

O registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel enquadra-se com precisão na hipótese legal. A carta é o título que materializa a decisão judicial de transferência do bem ao arrematante, e o seu registro é o ato que efetiva essa decisão no plano da propriedade imobiliária. Sem o registro, o arrematante não se torna proprietário perante terceiros. Trata-se, portanto, de ato registral necessário à efetivação de decisão judicial proferida em processo no qual o benefício foi concedido.

A lei também disciplina a posição do registrador. Havendo dúvida fundada quanto ao preenchimento atual dos pressupostos para a concessão da gratuidade, o notário ou registrador, após praticar o ato, pode requerer ao juízo competente para decidir questões notariais ou registrais a revogação total ou parcial do benefício ou a sua substituição pelo parcelamento (art. 98, § 8º, do CPC). A sistemática é relevante: ao prever que o questionamento seja feito após a prática do ato, a lei indica que o registrador não deve condicionar o registro do título judicial ao pagamento prévio dos emolumentos quando demonstrada a concessão da gratuidade, devendo eventual impugnação ser deduzida posteriormente, pela via própria.

Daí a importância de que a gratuidade conste de forma clara nos autos e, se possível, no próprio título apresentado ao cartório, a fim de que o registrador tenha elementos objetivos para reconhecer o benefício no momento da prenotação e do registro.

3.3 O que a Gratuidade não Alcança

A gratuidade não transforma a arrematação em aquisição sem custo. Há encargos que permanecem integralmente a cargo do arrematante, e o advogado deve esclarecê-los desde o início para evitar frustração de expectativas.

O preço da arrematação, evidentemente, não é alcançado pelo benefício, pois não constitui despesa processual, mas contraprestação pela aquisição do bem. Do mesmo modo, a comissão do leiloeiro, devida pelo arrematante nos termos do edital, tem natureza de remuneração pelo serviço de alienação e é condição para a expedição da carta (art. 901, § 1º, do CPC). Também não é alcançado o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo municipal cuja prova de pagamento deve integrar a carta de arrematação (art. 901, § 2º, do CPC) e cuja dispensa depende de lei do ente tributante, e não da decisão que concede a gratuidade processual.

Por fim, a concessão da gratuidade não afasta o dever de pagar as multas processuais eventualmente impostas (art. 98, § 4º, do CPC), nem elimina a responsabilidade pelas despesas e honorários decorrentes da sucumbência, que ficam sob condição suspensiva de exigibilidade pelo prazo de cinco anos (art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC). E, se revogado o benefício, o beneficiário arcará com as despesas que deixou de adiantar e, em caso de má-fé, poderá ser condenado ao pagamento de multa de até o décuplo de seu valor (art. 100, parágrafo único, do CPC).

4. Estudo de Caso: A Gratuidade Deferida aos Arrematantes pela 4ª Vara Cível do Foro de São Vicente/SP

4.1 O Contexto Fático

O processo nº 1004050-33.2020.8.26.0590, em trâmite perante a 4ª Vara Cível do Foro de São Vicente/SP, consiste em execução de título extrajudicial de cotas condominiais, ajuizada em 2020 pelo condomínio residencial Exequente em face da Executada, proprietária de unidade autônoma no próprio condomínio. O imóvel penhorado é um apartamento com área útil de 49,26 m², composto de dois quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e sacada, objeto da matrícula nº 133.950 do Registro de Imóveis de São Vicente/SP.

O imóvel foi avaliado em R$ 111.000,00 em outubro de 2022, valor atualizado para R$ 125.520,06 em maio de 2025. Realizado o leilão eletrônico, com primeiro pregão entre 23 e 26 de junho de 2025 e segundo pregão encerrado em 16 de julho de 2025, o bem foi arrematado em segundo leilão pelo lance de R$ 63.256,81, acrescido da comissão da leiloeira de 5%, no valor de R$ 3.162,84, ambos depositados judicialmente pelo Arrematante.

O Arrematante, com 61 anos de idade, é aposentado por invalidez, com benefício líquido mensal de aproximadamente R$ 3.400,00. Sua cônjuge, empregada doméstica, encontrava-se afastada do trabalho, percebendo benefício previdenciário por incapacidade temporária em valor aproximado de R$ 1.700,00. Ambos eram isentos de imposto de renda, e o imóvel destinava-se à moradia própria do casal.

4.2 O Pedido de Gratuidade

Em 11 de agosto de 2025, os Arrematantes, por seu advogado, apresentaram petição (fls. 434/438) na qual requereram: (a) a habilitação nos autos na qualidade de terceiros interessados; (b) a homologação do auto de arrematação e a fixação do termo inicial do prazo do art. 903, § 2º, do CPC; (c) a prioridade na tramitação em razão da idade do Arrematante, nos termos do art. 1.048, I, do CPC e do art. 71 do Estatuto da Pessoa Idosa (Lei nº 10.741/2003); e (d) a concessão da gratuidade da justiça, com fundamento no art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal e no art. 98 do CPC.

O pedido foi fundamentado na impossibilidade de pagar as despesas do processo e do cartório sem prejuízo próprio e da família e instruído com declarações de hipossuficiência de ambos os cônjuges, declarações de isenção de imposto de renda, extrato do benefício previdenciário do Arrematante, carteira de trabalho e histórico de créditos do benefício por incapacidade temporária da cônjuge, além de certidão de casamento e comprovante de endereço. A petição sustentou expressamente que a aquisição se destinava exclusivamente à moradia própria, como concretização do direito social previsto no art. 6º da Constituição Federal, e que os recursos empregados na arrematação decorriam de economia familiar, não representando sinal de elevada capacidade econômica.

4.3 A Omissão, os Embargos de Declaração e o Deferimento do Benefício

Em 12 de agosto de 2025, o Juízo determinou a habilitação dos Arrematantes e a intimação da Executada para eventual impugnação ao auto de arrematação no prazo de dez dias (fls. 469), mas não apreciou os pedidos de prioridade e de gratuidade. Diante da omissão, os Arrematantes opuseram embargos de declaração em 16 de agosto de 2025 (fls. 476/477), com fundamento no art. 1.022 do CPC, cuja tempestividade foi certificada pela serventia (fls. 478).

Em 20 de agosto de 2025, o Juízo acolheu os embargos de declaração para suprir a omissão (fls. 479/480), deferindo a prioridade na tramitação, com base no art. 1.048, I, do CPC, combinado com o art. 71 da Lei nº 10.741/2003, e concedendo a gratuidade aos Arrematantes nos seguintes termos:

“Ademais, considerando os elementos constantes dos autos, defiro o benefício da justiça gratuita aos arrematantes, nos termos do art. 98 do CPC. Anote-se.” (JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO VICENTE, 2025a, fls. 479)

4.4 Os Efeitos do Benefício: da Carta de Arrematação ao Registro

Certificado o decurso do prazo sem impugnação da Executada ao auto de arrematação (fls. 491), o Juízo, em 22 de setembro de 2025, determinou a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, vinculando expressamente essa determinação à gratuidade anteriormente concedida:

“Certidão de fl. 491: decorrido o prazo para a executada impugnar o Auto de Arrematação de fls. 467/468, e tendo em vista a gratuidade concedida aos arrematantes (fls. 479/480), expeça-se Carta de Arrematação bem como Mandado de Imissão de Posse, mediante prévia constatação quanto à ocupação do imóvel, se desocupado ou ocupado pela própria executada.” (JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO VICENTE, 2025b, fls. 492)

Paralelamente, o Arrematante recolheu o ITBI, calculado à alíquota de 3% sobre o valor da arrematação, no total de R$ 1.962,22 (fls. 501/503), e juntou aos autos a guia e a matrícula atualizada (fls. 498/507). O detalhe confirma, na prática, o limite do benefício exposto no item 3.3: o tributo municipal não foi alcançado pela gratuidade e precisou ser pago pelo próprio Arrematante.

Em 26 de setembro de 2025, a Executada entregou voluntariamente a posse do imóvel ao Arrematante, por meio de termo de entrega de chaves e posse (fls. 510/513), e, na mesma data, foi expedida a carta de arrematação (fls. 517/518), que traz a anotação de justiça gratuita no seu cabeçalho. Em 30 de setembro de 2025, o Juízo declarou a imissão do Arrematante na posse a partir de 26 de setembro de 2025 e determinou o recolhimento do mandado de constatação e imissão na posse, tornando desnecessária a diligência do oficial de justiça (fls. 522).

Por fim, a carta de arrematação foi registrada no Registro de Imóveis de São Vicente/SP, constando da matrícula nº 133.950 o registro da arrematação (R.7), conforme certidão de 10 de outubro de 2025 juntada aos autos (fls. 548/554). Em 15 de outubro de 2025, o Juízo tomou ciência do registro e deferiu o pedido de exclusão dos Arrematantes e de seu patrono dos autos (fls. 561). Entre o pedido de gratuidade, formulado em 11 de agosto de 2025, e o registro da propriedade em nome do Arrematante, transcorreram cerca de sessenta dias.

4.5 Análise dos Elementos Determinantes

Da análise do caso, extraem-se os elementos que conduziram ao êxito do pedido. Em primeiro lugar, o pedido foi formulado na primeira manifestação dos Arrematantes nos autos, na própria petição de habilitação, como autoriza o art. 99, caput, do CPC, e antes da prática de qualquer ato oneroso posterior à arrematação. Isso permitiu que o benefício produzisse efeitos sobre todos os atos subsequentes, sem que se discutisse a sua retroatividade.

A relevância desse aspecto é ilustrada pelo próprio processo: em outra frente dos autos, discutiu-se se a gratuidade concedida à Executada alcançaria verbas anteriores ao seu deferimento, debate no qual foram invocados precedentes do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o benefício tem efeitos ex nunc e não retroage para alcançar encargos anteriores (AgInt no AREsp 2.541.334/SP e AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp 1.861.703/PR, conforme fls. 527/528). No caso dos Arrematantes, a formulação tempestiva do pedido afastou qualquer controvérsia dessa natureza.

Em segundo lugar, o pedido foi instruído com prova documental objetiva da situação financeira de cada um dos cônjuges, o que permitiu ao Juízo deferir o benefício com base nos elementos constantes dos autos, sem necessidade da diligência do art. 99, § 2º, do CPC. Em terceiro lugar, a destinação do imóvel à moradia própria foi expressamente demonstrada, afastando a objeção de que a arrematação revelaria capacidade econômica incompatível com o benefício.

Em quarto lugar, a omissão da primeira decisão foi prontamente sanada por embargos de declaração, instrumento adequado para obter o pronunciamento sobre pedido formulado e não apreciado (art. 1.022, II, do CPC). Em quinto lugar, a decisão que determinou a expedição da carta de arrematação fez menção expressa à gratuidade, e a própria carta foi expedida com essa anotação, o que conferiu ao título apresentado ao Registro de Imóveis a indicação objetiva do benefício, nos termos do art. 98, § 1º, IX, do CPC.

Por fim, os encargos não alcançados pela gratuidade (o preço, a comissão da leiloeira e o ITBI) foram regularmente pagos pelo Arrematante, o que demonstra que o pedido foi formulado dentro dos limites legais do benefício e reforça a sua legitimidade.

5. A Análise Prévia do Advogado sobre a Real Necessidade do Benefício

A conclusão de que o arrematante pode obter a gratuidade da justiça não autoriza que o pedido se torne providência padronizada em toda e qualquer arrematação. O benefício foi concebido para quem efetivamente não dispõe de recursos para suportar os custos do processo sem prejuízo do próprio sustento ou do sustento de sua família, e é nessa condição que encontra a sua legitimidade.

Cabe lembrar que os serviços de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público (art. 236 da Constituição Federal), e que os emolumentos constituem a remuneração desse serviço, com o qual o registrador custeia a estrutura, o pessoal e a responsabilidade inerentes à atividade. A dispensa dos emolumentos, nas hipóteses do art. 98, § 1º, IX, do CPC, é, portanto, medida excepcional, que transfere ao serviço registral o ônus de praticar o ato sem a contraprestação correspondente. O pedido indiscriminado, formulado sem exame da real situação do arrematante, banaliza o instituto, desconsidera o trabalho do Registro de Imóveis e enfraquece a credibilidade dos pedidos legítimos.

Por essa razão, a primeira análise da necessidade do benefício deve ser feita pelo próprio advogado, antes de qualquer requerimento ao Juízo. Compete-lhe verificar, com base em documentos e não apenas na declaração do cliente, a renda e a composição do núcleo familiar, a origem dos recursos empregados no lance, a existência de outros bens ou reservas financeiras e a destinação do imóvel arrematado. A arrematação feita por investidor, ou destinada à revenda ou à locação, em regra não se compatibiliza com o pedido. Do mesmo modo, quando o arrematante tiver condições de suportar apenas parte dos custos, a solução adequada pode ser a redução percentual ou o parcelamento das despesas (art. 98, §§ 5º e 6º, do CPC), e não a gratuidade integral.

Essa análise prévia não é mera cautela de ordem ética. Ela protege o próprio cliente, uma vez que o benefício pode ser impugnado pela parte contrária (art. 100 do CPC), questionado pelo registrador após a prática do ato (art. 98, § 8º, do CPC) e revogado, com a cobrança das despesas não adiantadas e, havendo má-fé, multa de até o décuplo de seu valor (art. 100, parágrafo único, do CPC). No caso estudado, o pedido somente foi formulado porque a documentação demonstrava, de forma objetiva, que se tratava de casal de aposentado por invalidez e de trabalhadora afastada por incapacidade, isentos de imposto de renda, que adquiriam o imóvel para nele residir.

A avaliação criteriosa do advogado é, assim, condição para que a gratuidade da justiça mantenha a sua rigidez e a sua efetividade: reservada a quem dela realmente necessita, ela continua a cumprir a sua função constitucional sem impor ao serviço registral ônus que a lei não pretendeu generalizar.

6. Cautelas Práticas para a Atuação do Advogado do Arrematante

Superada a análise prévia de que trata o item anterior e constatada a real necessidade do benefício, é possível sistematizar as principais cautelas para o advogado que assiste arrematante hipossuficiente. A primeira é formular o pedido de gratuidade na petição de habilitação do arrematante nos autos, antes da expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, considerando os efeitos ex nunc do benefício.

A segunda é instruir o pedido com documentação completa de cada requerente e formulá-lo em nome de ambos os cônjuges, quando for o caso, em atenção ao caráter pessoal do benefício (art. 99, § 6º, do CPC). A terceira é demonstrar a destinação do imóvel à moradia própria e a origem dos recursos empregados no lance, antecipando a objeção de incompatibilidade entre a arrematação e a hipossuficiência.

A quarta é requerer expressamente que o benefício alcance os emolumentos do registro da carta de arrematação, com fundamento no art. 98, § 1º, IX, do CPC, e que a gratuidade conste da decisão que determina a expedição da carta e do próprio título, facilitando o seu reconhecimento pelo registrador. A quinta é, em caso de omissão do Juízo na apreciação do pedido, opor embargos de declaração no prazo legal, evitando que atos onerosos sejam praticados antes da concessão do benefício.

A sexta é orientar o cliente, desde o início, sobre os encargos que não são alcançados pela gratuidade: o preço, a comissão do leiloeiro e o ITBI. Quanto ao imposto, convém verificar a legislação municipal sobre o prazo de recolhimento, uma vez que há municípios que o contam a partir da assinatura do auto de arrematação pelo juiz, com incidência de multa em caso de atraso, como indicado na guia emitida no caso analisado. A sétima, por fim, é advertir o cliente de que o benefício pode ser revogado se deixarem de existir os pressupostos que o justificaram, inclusive a pedido do registrador (art. 98, § 8º, do CPC), e de que eventual má-fé sujeita o beneficiário a multa de até o décuplo das despesas que deixou de adiantar (art. 100, parágrafo único, do CPC).

Conclusão

O arrematante de imóvel em leilão judicial tem legitimidade para requerer a gratuidade da justiça, uma vez que ingressa no processo como terceiro interessado e o art. 99, caput, do CPC autoriza expressamente a formulação do pedido na petição de ingresso de terceiro. O fato de ter pago o lance não afasta, por si só, a presunção de insuficiência de recursos, sobretudo quando a aquisição se destina à moradia própria e é custeada com economia familiar, hipótese em que o pedido se conecta ao direito social à moradia previsto no art. 6º da Constituição Federal.

Concedido o benefício, ele alcança as custas e despesas processuais posteriores à arrematação, inclusive aquelas relativas à expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, e, de forma expressa, os emolumentos devidos ao Registro de Imóveis pelo registro da carta, por se tratar de ato necessário à efetivação de decisão judicial (art. 98, § 1º, IX, do CPC). Não alcança, todavia, o preço da arrematação, a comissão do leiloeiro e o ITBI, que permanecem a cargo do arrematante.

O caso analisado, processo nº 1004050-33.2020.8.26.0590, da 4ª Vara Cível do Foro de São Vicente/SP, demonstra a aplicação prática dessas conclusões. Formulado o pedido na petição de habilitação, instruído com prova documental da situação financeira dos arrematantes e sanada a omissão inicial por embargos de declaração, a gratuidade foi deferida, a carta de arrematação foi expedida com fundamento expresso no benefício e registrada na matrícula do imóvel em cerca de sessenta dias contados do pedido.

Justamente por alcançar os emolumentos que remuneram o serviço registral, o benefício exige do advogado análise prévia e criteriosa da real necessidade do cliente. O pedido deve ser reservado ao arrematante que efetivamente dele depende, sob pena de banalização do instituto e de desconsideração do trabalho do Registro de Imóveis.

A gratuidade da justiça, assim compreendida, não é favor concedido ao arrematante, mas instrumento que assegura que a aquisição regularmente realizada em leilão judicial se complete pelo registro, garantindo a efetividade da tutela executiva, a segurança jurídica da arrematação e o acesso à moradia das famílias que encontram no leilão judicial a sua via de acesso à casa própria.

Referências

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BRASIL. Lei nº 10.741, de 1º de outubro de 2003. Estatuto da Pessoa Idosa. Brasília, DF.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF.

JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO VICENTE. Decisão proferida no Processo nº 1004050-33.2020.8.26.0590 (fls. 479/480). Comarca de São Vicente/SP. 20 ago. 2025a.

JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO VICENTE. Decisão proferida no Processo nº 1004050-33.2020.8.26.0590 (fls. 492). Comarca de São Vicente/SP. 22 set. 2025b.

STJ. AgInt no AREsp 2.541.334/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16 set. 2024, DJe 18 set. 2024.

STJ. AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp 1.861.703/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14 dez. 2021, DJe 17 dez. 2021.