A atuação do advogado na execução do crédito condominial e a responsabilidade pelos débitos de condomínio na arrematação de imóveis em leilão judicial

1. Introdução

A inadimplência das despesas de condomínio figura entre os problemas mais recorrentes e sensíveis do direito condominial, uma vez que compromete diretamente a manutenção das áreas comuns, a remuneração de funcionários e a prestação dos serviços essenciais que sustentam a vida em coletividade. Justamente por isso, o ordenamento jurídico brasileiro conferiu ao crédito condominial um regime de tutela reforçado, que combina a natureza propter rem da obrigação, a vincular o próprio imóvel ao adimplemento, com instrumentos processuais dotados de especial eficácia, entre os quais se destaca o reconhecimento das cotas condominiais como título executivo extrajudicial.

Quando os meios ordinários de cobrança se revelam insuficientes e a execução avança sobre o patrimônio do devedor, a satisfação do crédito costuma desaguar na expropriação do próprio imóvel gerador da dívida, por meio da alienação em leilão judicial. É nesse ponto que a matéria assume contornos particularmente delicados: a arrematação, compreendida como forma originária de aquisição da propriedade, projeta efeitos sobre a esfera jurídica de um terceiro “o arrematante” que, confiando na chancela do Poder Judiciário e nos termos do edital, adquire o bem e assume determinado passivo. Definir se, e em que medida, esse arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação é questão que tangencia, ao mesmo tempo, a efetividade da tutela do crédito condominial e a segurança jurídica das alienações judiciais.

O art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil estabelece que, na adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço. Ao lado dessa regra, a jurisprudência consolidou a compreensão de que a responsabilização do arrematante por débitos condominiais pretéritos está condicionada à existência de previsão expressa no edital de leilão, de modo que, silente o instrumento convocatório, os débitos permanecem sub-rogados no preço e o adquirente resta exonerado. Recentemente, no julgamento do Tema Repetitivo 1.134, o Superior Tribunal de Justiça declarou inválida a cláusula editalícia que transfere ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores à arrematação, reforçando a lógica da sub-rogação no preço e reacendendo o debate sobre a extensão desse raciocínio aos créditos condominiais.

Nesse cenário de tensão entre regras e princípios, a atuação técnica do advogado adquire relevância decisiva. Do lado do condomínio credor, dela dependem a correta habilitação do crédito, o acompanhamento do concurso de credores e a adoção das medidas aptas a maximizar a recuperação do valor devido. Do lado do arrematante, é a diligência do patrono que assegura a compreensão exata do passivo assumido, a impugnação de decisões que subvertam as regras do edital e a defesa da segurança jurídica da aquisição. É essa dupla perspectiva que o presente trabalho pretende iluminar.

A pesquisa se estrutura a partir de um caso concreto que sintetiza, de maneira exemplar, a problemática enunciada: o cumprimento de sentença nº 0022459-53.2019.8.26.0576, em trâmite na 6ª Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto/SP, no qual imóveis foram alienados em hasta pública e o crédito de uma associação residencial foi habilitado em concurso de credores, e o agravo de instrumento nº 2042701-34.2026.8.26.0000, interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em face das decisões interlocutórias que disciplinaram a responsabilidade pelos débitos condominiais remanescentes.

Diante desse contexto, formula-se o seguinte problema de pesquisa: de que modo a atuação técnica do advogado, na execução do crédito condominial em leilão de imóveis, influencia a definição da responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, à luz da sub-rogação real prevista no art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil e da força vinculante do edital?

O objetivo geral consiste em analisar a importância da atuação do advogado na execução do crédito condominial em leilão judicial de imóveis, com ênfase na responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à arrematação. Como objetivos específicos, pretende-se: (a) compreender a natureza jurídica da obrigação condominial e os instrumentos de tutela do respectivo crédito; (b) descrever o procedimento de expropriação por leilão judicial e a sistemática da sub-rogação real; (c) examinar a orientação jurisprudencial sobre a responsabilidade do arrematante por débitos condominiais e tributários anteriores à arrematação; e (d) demonstrar, a partir do caso concreto, a relevância da atuação técnica do advogado na condução do processo.

Justifica-se a escolha do tema pela sua atualidade e pelo seu inegável alcance prático. A controvérsia sobre a responsabilidade do arrematante por débitos condominiais pretéritos permanece objeto de intensa discussão nos tribunais superiores e produz reflexos diretos sobre o mercado imobiliário, sobre a arrecadação dos condomínios e sobre a confiança depositada nas alienações judiciais. Compreender o papel do advogado nesse ambiente contribui para a efetividade da tutela jurisdicional, para o aprimoramento da prática profissional na área condominial e para a proteção do terceiro de boa-fé que participa dos certames judiciais.

Como hipótese de trabalho, sustenta-se que a atuação técnica e diligente do advogado constitui fator determinante para a definição da responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à arrematação e para a efetividade da tutela do crédito condominial, na medida em que é ela que converte as normas e os precedentes em resultados concretos, seja assegurando a recuperação do crédito, seja protegendo o arrematante de boa-fé, seja preservando a segurança jurídica das alienações judiciais. Essa hipótese será testada, ao longo do trabalho, à luz da doutrina, da legislação, da jurisprudência e, sobretudo, do estudo do caso concreto eleito como fio condutor.

Quanto à estrutura, além desta introdução e da exposição dos procedimentos metodológicos, o trabalho desenvolve-se em seis capítulos. O primeiro trata da obrigação condominial e de sua natureza propter rem; o segundo, dos instrumentos de tutela judicial do crédito condominial; o terceiro, da expropriação por leilão judicial e da sub-rogação real; o quarto, da responsabilidade por débitos anteriores à arrematação na jurisprudência; o quinto apresenta o estudo de caso; e o sexto sistematiza a análise sobre a importância da atuação do advogado. Encerram o trabalho as considerações finais e as referências.

2. Procedimentos metodológicos

A presente investigação adota abordagem qualitativa, por se voltar à compreensão e à interpretação de institutos jurídicos e de sua aplicação concreta, e não à mensuração estatística de variáveis. Como observam Marconi e Lakatos (2021), a pesquisa científica exige procedimentos sistemáticos e raciocínio ordenado, de modo que a definição do método deve guardar correspondência com o problema, com os objetivos e com a natureza dos dados examinados.

Quanto aos objetivos, a pesquisa é de caráter descritivo e analítico: descreve o regime jurídico da obrigação condominial e da expropriação por leilão judicial e, em seguida, analisa criticamente a orientação jurisprudencial e a aplicação desses institutos ao caso concreto. Quanto aos procedimentos técnicos, combinam-se a pesquisa bibliográfica, a pesquisa documental e a análise jurisprudencial, articuladas por meio da estratégia de estudo de caso, que permite examinar, em profundidade, uma situação real representativa do fenômeno investigado.

A pesquisa bibliográfica desenvolveu-se, conforme leciona Gil (2022), a partir de material já elaborado, livros, artigos científicos e material didático especializado, tomando por base a doutrina de direito civil e de direito processual civil e o material do curso de pós-graduação em Direito Condominial. A pesquisa documental teve por objeto fontes primárias que não receberam tratamento analítico prévio, quais sejam, os autos do cumprimento de sentença nº 0022459-53.2019.8.26.0576 e a petição de agravo de instrumento nº 2042701-34.2026.8.26.0000, incluindo o edital de leilão, as decisões interlocutórias, os embargos de declaração e as razões recursais neles produzidos.

A análise jurisprudencial concentrou-se nos precedentes dos tribunais superiores pertinentes ao objeto, com destaque para o Tema Repetitivo 1.134 do Superior Tribunal de Justiça, para o Tema Repetitivo 886 e para os julgados relativos à responsabilidade do arrematante por débitos condominiais anteriores à arrematação. O estudo de caso funciona como fio condutor do trabalho: a partir de uma situação real, articulam-se os fundamentos teóricos e normativos, permitindo verificar como os institutos operam na prática e qual o papel desempenhado pela atuação profissional do advogado.

Por fim, cumpre registrar que todas as informações extraídas de fontes externas, legislação, jurisprudência e doutrina, foram objeto de conferência em fontes confiáveis, em atenção às exigências de integridade acadêmica e de fidedignidade das referências, evitando-se a reprodução acrítica de dados e assegurando-se a correspondência entre as afirmações do texto e as fontes que as sustentam.

3. O condomínio edilício e a obrigação condominial de natureza propter rem

3.1 Noções gerais e regime jurídico do condomínio edilício

O condomínio edilício caracteriza-se pela coexistência, em uma mesma edificação ou empreendimento, de unidades autônomas de propriedade exclusiva e de partes de propriedade comum, indissociavelmente vinculadas àquelas por uma fração ideal. Seu regime jurídico encontra-se disciplinado, essencialmente, nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e, no que subsiste, na Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

A convivência entre a propriedade exclusiva das unidades e a copropriedade das áreas comuns exige um regime jurídico próprio, capaz de articular, em equilíbrio, a autonomia dominial de cada condômino e o interesse da coletividade. A convenção de condomínio, a assembleia geral e a figura do síndico compõem a estrutura de governança do empreendimento, definindo direitos, deveres e a forma de deliberação sobre os assuntos comuns. A correta compreensão desses instrumentos é pressuposto de qualquer análise sobre a constituição e a exigibilidade do crédito condominial.

A funcionalidade do condomínio depende da manutenção das partes comuns e da prestação de serviços que aproveitam a todos os condôminos, o que exige o aporte regular de recursos. Daí a centralidade da contribuição condominial, comumente designada taxa ou cota condominial, que constitui a fonte de custeio das despesas ordinárias e extraordinárias do empreendimento. Trata-se, na expressiva síntese do material especializado, da “espinha dorsal” do condomínio, sem a qual restam inviabilizados a conservação predial, o pagamento da folha de funcionários e a segurança da coletividade.

As despesas condominiais subdividem-se, em regra, em ordinárias e extraordinárias. As primeiras destinam-se à manutenção regular do empreendimento, limpeza, conservação, consumo de água e energia das áreas comuns, remuneração de empregados, seguro obrigatório da edificação, ao passo que as segundas voltam-se à preservação e à valorização do patrimônio, abrangendo reformas estruturais, obras de maior porte e aquisição de equipamentos. Essa distinção repercute, por exemplo, na definição de quem deve suportar determinada despesa nas relações locatícias, mas não altera a natureza jurídica do vínculo obrigacional que sustenta a cobrança.

A doutrina de direitos reais costuma acentuar que o condomínio edilício representa modalidade sui generis de propriedade, na qual coexistem a titularidade exclusiva sobre a unidade e a copropriedade forçada sobre as áreas comuns. Essa peculiaridade estrutural explica por que o regime jurídico do condomínio não se contenta com as regras gerais da propriedade, exigindo disciplina própria quanto à administração, à deliberação coletiva e, sobretudo, ao custeio das despesas comuns, tema que se examina a seguir.

3.2 O dever de contribuição para as despesas condominiais

O dever de contribuir para as despesas do condomínio decorre diretamente do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, que impõe ao condômino a obrigação de concorrer para as despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diversa na convenção. Cuida-se de obrigação legal e fundamental, cuja periodicidade e forma de cálculo são definidas em assembleia e na convenção condominial, instrumentos que emprestam certeza e liquidez ao crédito.

A obrigação de contribuir não se subordina ao efetivo uso das áreas comuns nem à concordância do condômino com as despesas aprovadas: trata-se de dever inerente à titularidade da unidade, cuja razão de ser está na necessidade de custear a existência mesma do condomínio. Por isso, ainda que o condômino não utilize determinado serviço ou equipamento, permanece obrigado a concorrer, na proporção de sua fração ideal, para o rateio das despesas regularmente aprovadas.

A inadimplência dessa contribuição não repercute apenas na esfera individual do devedor, mas compromete a própria coletividade, afetando serviços que beneficiam todos os condôminos. Por essa razão, o legislador cercou o crédito condominial de garantias e de mecanismos de cobrança mais robustos do que os conferidos aos créditos comuns, como se examinará adiante. A compreensão do fundamento e da extensão desse dever é pressuposto necessário à análise dos instrumentos de tutela do crédito e da responsabilidade pelos débitos que recaem sobre a unidade.

As despesas ordinárias e extraordinárias, embora distintas quanto à finalidade, submetem-se ao mesmo regime de exigibilidade perante o condomínio: ambas constituem obrigação do titular da unidade e, uma vez regularmente aprovadas, integram o crédito condominial passível de cobrança. A distinção entre elas assume relevância sobretudo nas relações locatícias, para a repartição do encargo entre locador e locatário, sem alterar, todavia, a natureza propter rem do vínculo que sustenta a cobrança pelo condomínio.

3.3 A natureza propter rem e a responsabilidade do adquirente

A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, expressão que designa a obrigação existente em razão da coisa. Diversamente das obrigações pessoais, que vinculam determinado sujeito em virtude de sua manifestação de vontade, a obrigação propter rem adere ao bem e acompanha-o em suas sucessivas transmissões, alcançando todo aquele que se torne titular da unidade, adquirente, herdeiro, promissário comprador imitido na posse e, no que interessa a este estudo, o arrematante.

Esse caráter encontra amparo, sobretudo, no art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. O dispositivo consagra a transmissão da responsabilidade pelas dívidas condominiais pretéritas ao novo titular, independentemente de sua participação na formação do débito, precisamente porque a obrigação está vinculada à coisa e não à pessoa. Como sintetiza a doutrina, a dívida condominial acompanha o imóvel, esteja com quem estiver.

Da natureza propter rem decorre importante consequência prática: a possibilidade de a própria unidade geradora do débito servir de garantia ao pagamento, sujeitando-se à penhora e à posterior expropriação. Trata-se de garantia real de fato, que confere ao crédito condominial notável efetividade e que se harmoniza com a função social do condomínio, na medida em que protege o patrimônio comum e desestimula a inadimplência. Essa característica é decisiva para a compreensão do tema central deste trabalho, pois é justamente o vínculo entre a dívida e a coisa que projeta a controvérsia para o momento da alienação judicial do imóvel.

É preciso, todavia, observar que a responsabilidade do adquirente por débitos anteriores, embora regra geral no âmbito das transmissões negociais, submete-se a temperamentos quando a aquisição se dá por expropriação judicial. Nessa hipótese, como se demonstrará, a sub-rogação real prevista no art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil e a força vinculante do edital passam a modular a extensão da sujeição patrimonial do arrematante, distinguindo o regime da aquisição derivada do regime da aquisição originária. A doutrina e a jurisprudência, como se verá, não tratam de forma idêntica o adquirente por negócio jurídico e o arrematante em hasta pública.

Registre-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou a distinção entre o regime de responsabilidade do adquirente por negócio jurídico e o do arrematante em hasta pública. Enquanto o primeiro sucede o alienante nas dívidas condominiais por força do art. 1.345 do Código Civil, o segundo submete-se ao regime próprio da expropriação, no qual a sub-rogação real e o edital modulam a extensão da responsabilidade, distinção que ocupa lugar central na análise desenvolvida nos capítulos seguintes.

3.4 Encargos moratórios: multa, juros e correção monetária

O inadimplemento da contribuição condominial sujeita o devedor aos encargos moratórios legal e convencionalmente previstos. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil fixa em dois por cento o teto da multa moratória incidente sobre o débito, patamar substancialmente inferior ao anteriormente admitido e que reflete opção legislativa por sancionar a mora sem inviabilizar a quitação. Aos juros de mora aplica-se, na ausência de estipulação convencional diversa, o percentual de um por cento ao mês, computados a partir do vencimento de cada parcela.

A esses encargos soma-se a correção monetária, destinada apenas a recompor o poder aquisitivo da moeda, sem constituir acréscimo patrimonial, apurada pelo índice previsto na convenção ou, na sua falta, por índice oficial aplicável. É essencial que todos os encargos estejam previstos na convenção condominial ou em lei, sob pena de inexigibilidade, e que a sua incidência seja demonstrada em planilha detalhada, mês a mês, requisito indispensável à liquidez do crédito e à sua exequibilidade.

A correta demonstração dos encargos assume especial relevância no ambiente da expropriação e do concurso de credores. Quando o crédito condominial é habilitado para disputar o produto da arrematação, a exatidão da planilha atualizada é condição de admissibilidade da própria pretensão, pois é a partir dela que se afere o montante a ser satisfeito com o preço e, eventualmente, o saldo remanescente a ser buscado em outros bens do devedor. A imprecisão do cálculo, além de fragilizar a cobrança, pode ensejar impugnações que retardam a satisfação do crédito.

3.5 Condomínio edilício e associação de moradores: uma distinção necessária

Convém distinguir o condomínio edilício das associações de moradores, comuns em loteamentos de acesso controlado, porquanto a natureza da obrigação e os mecanismos de cobrança variam conforme a figura. No condomínio edilício, as obrigações têm natureza propter rem, vinculam-se ao imóvel e transmitem-se automaticamente com a propriedade, autorizando a penhora da própria unidade. Nas associações de moradores, ao contrário, a obrigação tende a assumir feição pessoal e de base contratual, dependente da adesão do morador, o que restringe, em regra, a cobrança à esfera pessoal do associado.

O Supremo Tribunal Federal, ao apreciar o Tema 492 da repercussão geral, firmou que a cobrança de taxas por associações de moradores é inconstitucional em relação a períodos anteriores à Lei nº 13.465/2017 e passou a ser admitida após esse marco, desde que o morador tenha aderido à associação ou que a obrigação conste da matrícula do imóvel. A partir de então, cumpridos tais requisitos de publicidade, o encargo pode assumir natureza real, com reflexos sobre a possibilidade de penhora do bem, tema que o Superior Tribunal de Justiça também tem enfrentado em sede de recursos repetitivos.

A distinção é relevante para o caso examinado neste trabalho, no qual figura como credora uma associação residencial. Ainda que a controvérsia concreta tenha sido tratada, pelas partes e pelo juízo, sob a disciplina da sub-rogação dos débitos condominiais no preço da arrematação, a diferenciação entre as figuras revela que a qualificação jurídica da obrigação e, por conseguinte, a estratégia processual adequada, constitui tarefa que exige rigor técnico e atenção do advogado às particularidades do caso concreto. A adequada leitura da natureza do encargo condiciona tanto os meios de cobrança disponíveis quanto as garantias que o credor pode invocar.

Essa diferenciação, longe de constituir preciosismo teórico, projeta-se sobre a prática forense. A depender de o encargo qualificar-se como despesa condominial em sentido próprio ou como contribuição associativa, variam a natureza da obrigação, os requisitos de exigibilidade e a viabilidade da penhora do imóvel. O advogado que atua na área deve, por isso, examinar com atenção a matrícula do bem, a convenção e os atos constitutivos da entidade credora, a fim de definir a estratégia processual adequada.

3.6 O fundo de reserva e a função social do condomínio

Ao lado das contribuições ordinárias e extraordinárias, é comum que a convenção institua o fundo de reserva, destinado a fazer frente a despesas imprevistas e a obras de conservação do patrimônio comum. Embora não se confunda com a cota condominial propriamente dita, o fundo de reserva integra o esforço coletivo de custeio do condomínio e submete-se, no que couber, ao mesmo regime de exigibilidade, desde que regularmente previsto e aprovado. Sua adequada previsão contribui para a saúde financeira do empreendimento e reduz a necessidade de aportes extraordinários que agravam a inadimplência.

A existência de mecanismos de poupança coletiva evidencia a dimensão social do condomínio, que transcende a mera soma de interesses individuais. A preservação do patrimônio comum, a segurança e a habitabilidade das unidades dependem da regularidade das contribuições e da correta gestão dos recursos, razão pela qual o ordenamento cerca o crédito condominial de garantias reforçadas. A tutela do crédito, nesse sentido, não protege apenas o condomínio como pessoa formal, mas a própria coletividade de condôminos que dele depende.

Essa dimensão coletiva reforça a relevância da atuação técnica na recuperação do crédito. Quando a inadimplência de poucos compromete a manutenção de muitos, a eficiência da cobrança adquire função que ultrapassa o interesse patrimonial isolado e alcança a preservação da própria convivência condominial. É sob essa perspectiva funcional que devem ser compreendidos os instrumentos de tutela examinados no capítulo seguinte.

Cabe advertir, por fim, que a distinção entre condomínio edilício e associação de moradores não é meramente teórica: dela dependem a natureza da obrigação, os meios de cobrança admissíveis e as garantias invocáveis pelo credor. A correta qualificação da figura, na petição inicial e nas manifestações subsequentes, evita a extinção do feito por ilegitimidade ou a frustração da constrição pretendida, revelando-se pressuposto da própria efetividade da tutela do crédito.

4. A tutela judicial do crédito condominial

4.1 O título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC) e a Lei nº 13.465/2017

Marco relevante na tutela do crédito condominial foi a inclusão, pelo Código de Processo Civil de 2015 e reforçada pela Lei nº 13.465/2017, das cotas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais. Nos termos do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, é título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.

A inovação eliminou a necessidade de prévia ação de conhecimento para a constituição do crédito, permitindo o ajuizamento direto da execução. Com isso, ampliaram-se a celeridade e a efetividade da cobrança e reduziram-se os custos processuais, em benefício da coletividade condominial. A execução direta pressupõe, contudo, que o crédito reúna os atributos de certeza, liquidez e exigibilidade: certo, porque comprovado pela convenção e pelas atas; líquido, porque apresentado em planilha detalhada; e exigível, porque vencido o prazo de pagamento voluntário. A ausência de qualquer desses requisitos pode comprometer a própria execução, ensejando sua extinção ou suspensão.

A documentação da execução exige, assim, um acervo probatório organizado: a convenção condominial, que estabelece as regras e a forma de cálculo; a ata de eleição do síndico, que comprova a legitimidade do representante; as atas de aprovação das despesas ou da previsão orçamentária; a matrícula atualizada do imóvel, que identifica o proprietário; e a planilha discriminada do débito. A reunião cuidadosa desses documentos, tarefa que recai sobre o advogado, é frequentemente o fator determinante entre o êxito e o insucesso da cobrança.

Convém observar, ainda, que a exigência de documentação idônea não constitui formalismo estéril, mas garantia da higidez do título e do contraditório. A execução fundada em título que não reúna os atributos de certeza, liquidez e exigibilidade expõe o condomínio ao risco de embargos e à eventual extinção do feito, com a condenação em ônus sucumbenciais. Daí por que a fase preparatória da cobrança, reunião e organização dos documentos, assume importância equivalente à da própria propositura da demanda.

4.2 Ação de cobrança e execução: distinções e complementaridade

Ainda que a via executiva tenha se tornado a regra para a recuperação do crédito condominial documentalmente comprovado, a ação de cobrança de rito comum e de natureza cognitiva, permanece necessária em determinadas situações. Enquanto a execução pressupõe título executivo e autoriza a penhora imediata, a ação de cobrança exige fase de conhecimento, com produção de provas, e resulta em sentença condenatória que, posteriormente, será objeto de cumprimento de sentença.

A ação de cobrança conserva utilidade sempre que houver controvérsia sobre os valores, insuficiência documental ou necessidade de reconhecimento judicial do crédito, hipóteses em que a certeza e a liquidez indispensáveis à execução direta não se encontram plenamente configuradas. As duas vias, portanto, não se excluem, mas se complementam, cabendo ao advogado avaliar, à luz das circunstâncias, qual instrumento se mostra mais adequado e seguro para a satisfação do crédito.

Essa avaliação estratégica é ilustrativa da importância da atuação profissional já na fase inicial da cobrança. A opção precipitada pela execução, quando ausente a documentação idônea, pode conduzir à extinção do feito; a escolha da via cognitiva, quando o título é hígido, pode significar perda de tempo e de recursos. A definição correta do instrumento processual, portanto, integra o núcleo da diligência técnica exigível do advogado que atua na tutela do crédito condominial.

4.3 Legitimidade ativa e passiva

A legitimidade ativa para a cobrança do crédito condominial pertence ao condomínio, representado por seu síndico, a quem incumbe a representação legal e a prática dos atos de administração, na forma do art. 1.348 do Código Civil. A regularidade dessa representação deve ser comprovada pela ata de eleição do síndico, documento indispensável à demonstração da legitimidade.

No polo passivo, figura, em regra, o proprietário registral da unidade. Todavia, em virtude da natureza propter rem da obrigação e das peculiaridades das relações imobiliárias, a jurisprudência admite que a responsabilidade recaia também sobre o promissário comprador, quando comprovadas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), assentou que, havendo compromisso de compra e venda não registrado, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Vale registrar que a orientação firmada no Tema 886 encontra-se, atualmente, submetida a revisão pela própria Corte, o que evidencia a permanente vitalidade do debate sobre a legitimidade passiva por dívidas condominiais e sobre os limites da sujeição patrimonial do promitente vendedor. Essa circunstância reforça a exigência de constante atualização do profissional e a necessidade de análise particularizada de cada caso, sobretudo naqueles em que a titularidade registral não coincide com a posse efetiva do imóvel.

A jurisprudência acrescenta que a legitimidade passiva deve ser aferida à luz da realidade fática de cada caso, e não apenas do registro imobiliário. A depender da existência de posse, da ciência do condomínio quanto à transferência e da natureza do instrumento contratual, a responsabilidade pode ser atribuída ao proprietário tabular, ao promissário comprador ou a ambos. Essa análise casuística reforça a necessidade de instrução probatória cuidadosa e de correta indicação do polo passivo pelo advogado do condomínio.

4.4 A penhora da unidade e o bem de família

Corolário da natureza propter rem do crédito condominial é a possibilidade de penhora da própria unidade geradora do débito, ainda que se trate do único imóvel destinado à moradia da família do devedor. Com efeito, a Lei nº 8.009/1990, que instituiu a impenhorabilidade do bem de família, excepcionou expressamente, em seu art. 3º, inciso IV, as dívidas decorrentes de contribuições devidas em função do próprio imóvel, entre as quais se incluem as cotas condominiais.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que é possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem, entendimento que reforça a proteção do patrimônio coletivo e a efetividade da tutela do crédito. Essa possibilidade confere ao advogado do condomínio poderoso instrumento de recuperação, mas exige, por outro lado, criterioso respeito às garantias do executado e à proporcionalidade das medidas constritivas.

A penhora da unidade constitui, com frequência, a via final de satisfação do crédito, quando frustradas as tentativas de constrição de outros ativos, como valores em conta corrente localizáveis por meios eletrônicos. Uma vez penhorado o imóvel, abre-se caminho para a sua avaliação e alienação em leilão judicial, momento em que o crédito condominial passa a interagir com os institutos da expropriação, da arrematação e da sub-rogação, objeto dos capítulos seguintes deste trabalho.

4.5 Habilitação do crédito e concurso de credores

Quando o imóvel gerador do débito é objeto de constrição e alienação em processo de execução movido por terceiro, o crédito condominial não se perde: ao credor condominial abre-se a via da habilitação de seu crédito nos autos, a fim de concorrer, no produto da expropriação, com os demais credores. A habilitação pressupõe a demonstração do crédito e submete-se às regras do concurso de credores, disciplinado, no âmbito da expropriação, pelos artigos 908 e 909 do Código de Processo Civil.

A correta habilitação exige do advogado a apresentação de planilha atualizada do débito, a comprovação da natureza condominial da obrigação e a demonstração da preferência que a lei reconhece aos créditos que recaem sobre o bem. É nesse ambiente, o do concurso de credores instaurado no bojo de execução alheia, que se desenvolve a controvérsia analisada no estudo de caso, na qual o crédito de uma associação residencial foi habilitado em cumprimento de sentença promovido por credor diverso, disputando o produto da arrematação dos imóveis.

A habilitação, contudo, não esgota a atuação do credor. Sendo o produto da arrematação insuficiente para a satisfação integral do crédito habilitado, incumbe ao advogado do condomínio avaliar as vias de recuperação do saldo, o que, como se verá, tende a passar pelo redirecionamento da execução contra o devedor originário, e não pela constrição do imóvel já arrematado. A compreensão exata desse desdobramento é essencial para que a estratégia processual seja eficaz e para que se evitem medidas fadadas ao insucesso.

A possibilidade de penhora da unidade, ainda que bem de família, não afasta o dever de observância das garantias do executado e da proporcionalidade das medidas constritivas. O advogado do condomínio deve, por isso, conjugar efetividade e razoabilidade, buscando a satisfação do crédito sem incorrer em excessos que possam ensejar a nulidade dos atos ou a responsabilização por abuso. O equilíbrio entre esses valores é marca da atuação tecnicamente qualificada.

4.6 A efetividade da recuperação do crédito e as medidas de apoio

A tutela do crédito condominial não se resume à obtenção de um título ou de uma sentença: exige, sobretudo, efetividade na satisfação do direito reconhecido. O Código de Processo Civil coloca à disposição do credor um conjunto de medidas destinadas a conferir eficácia à execução, entre as quais a penhora de valores por meios eletrônicos, a penhora de outros bens do devedor e, quando frustradas essas providências, a constrição do próprio imóvel gerador do débito.

A efetividade da recuperação depende, ainda, da correta ordem de utilização desses instrumentos e da avaliação do perfil patrimonial do devedor. O advogado do condomínio deve ponderar, à luz da proporcionalidade, a medida mais adequada a cada situação, evitando tanto a inércia que perpetua a inadimplência quanto o excesso que onera indevidamente o executado. O planejamento processual, nesse sentido, é tão relevante quanto o domínio das normas materiais.

Quando a execução recai sobre imóvel que já é objeto de constrição em outro processo, ou quando o bem é levado a leilão por credor diverso, a estratégia de recuperação desloca-se para a habilitação do crédito e para o acompanhamento do concurso de credores. É precisamente essa a situação que se verifica no caso analisado neste trabalho, na qual o crédito condominial foi habilitado em execução alheia e passou a disputar o produto da arrematação, tema que conduz ao estudo da expropriação por leilão judicial.

5. A expropriação por leilão judicial e a sub-rogação real (art. 908, § 1º, do CPC)

5.1 O leilão judicial e a força vinculante do edital

A alienação por iniciativa particular e a alienação em leilão judicial constituem, no sistema do Código de Processo Civil, as principais modalidades de expropriação de bens penhorados. O leilão judicial, sucessor da antiga hasta pública, realiza-se mediante edital, cuja publicação e conteúdo obedecem aos requisitos dos artigos 886 e 887 do Código de Processo Civil. Entre esses requisitos figura, nos termos do art. 886, inciso VI, a menção da existência de ônus, recursos ou processos pendentes sobre os bens a serem alienados.

O edital de leilão desempenha função que a doutrina e a jurisprudência costumam sintetizar na fórmula de que o edital faz lei entre as partes. É a partir das regras nele consignadas que o licitante forma seu juízo de valor, dimensiona os riscos da aquisição e define o teto financeiro de seu lance. Precisamente por isso, o instrumento convocatório vincula não apenas os interessados, mas o próprio juízo, que não pode, após o encerramento do certame e o pagamento do preço, alterar as condições sob as quais o bem foi oferecido, sob pena de grave violação à segurança jurídica, à boa-fé objetiva e à proteção da confiança.

A força vinculante do edital cumpre função econômica e social relevante: ao conferir previsibilidade quanto ao passivo assumido, estimula a participação de licitantes, valoriza o bem levado a leilão e favorece a satisfação dos credores. Editais obscuros ou instáveis, ao contrário, afastam interessados e depreciam o preço alcançado, em prejuízo de todos os envolvidos. A clareza das cláusulas relativas aos débitos incidentes sobre o imóvel é, portanto, condição de eficiência do próprio sistema de expropriação.

Não é demais reafirmar que a clareza do edital quanto aos ônus incidentes sobre o bem cumpre função de interesse coletivo. Editais precisos ampliam a segurança do certame, atraem licitantes e valorizam o bem, em benefício do próprio executado e dos credores; editais obscuros, ao contrário, retraem a disputa e deprimem o preço. A boa técnica na elaboração e na interpretação do instrumento convocatório é, portanto, condição de eficiência do sistema de alienações judiciais.

5.2 A arrematação como forma originária de aquisição da propriedade

A arrematação em leilão judicial ostenta natureza jurídica de aquisição originária da propriedade. Diferentemente da aquisição derivada, na qual o adquirente recebe o bem tal como se encontrava na esfera do transmitente, com os ônus e vícios que o gravavam, na aquisição originária rompe-se o nexo entre o novo titular e as relações jurídicas anteriormente vinculadas ao proprietário anterior. Aperfeiçoada a arrematação com a lavratura do respectivo auto, materializa-se a transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados apenas aqueles que, por lei, dependem de forma especial para a aquisição.

Essa qualificação produz consequências relevantes no tratamento dos débitos que recaem sobre o imóvel. Se a arrematação transfere a propriedade de forma originária, o arrematante não sucede o executado nas obrigações pessoais deste; e, quanto às obrigações que gravam a própria coisa, a lei prevê mecanismo específico de acomodação, a sub-rogação real, de modo a compatibilizar a garantia do credor com a proteção do terceiro adquirente de boa-fé.

Registre-se que a doutrina e a jurisprudência não são inteiramente uniformes quanto à extensão dos efeitos da natureza originária da arrematação sobre as obrigações propter rem. Enquanto para as obrigações pessoais o rompimento do nexo é pacífico, para as obrigações que acompanham a coisa a solução legislativa é a sub-rogação no preço, e é precisamente na aplicação dessa regra que residem as controvérsias examinadas adiante. A qualificação da arrematação como aquisição originária, contudo, fornece a chave interpretativa que orienta a proteção do arrematante.

A qualificação da arrematação como aquisição originária, embora sólida quanto às obrigações pessoais, comporta debate no tocante às obrigações propter rem, precisamente porque estas acompanham a coisa. A solução do sistema, contudo, não é a transmissão do ônus ao arrematante, mas o seu deslocamento para o preço, por força da sub-rogação real. Compreende-se, assim, que a natureza originária da aquisição e a sub-rogação operam de modo convergente: ambas protegem o adquirente de passivos anteriores e concentram a satisfação do crédito no produto da alienação.

5.3 A sub-rogação dos créditos no preço (art. 908, § 1º, do CPC)

O art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil dispõe que, no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço. A regra opera verdadeira sub-rogação real: a garantia que incidia sobre o imóvel desprende-se da coisa e passa a recair, exclusivamente, sobre o produto da alienação depositado nos autos. O bem, uma vez arrematado, transfere-se livre do ônus, ao passo que o crédito do titular da garantia é satisfeito, no limite do possível, com o preço arrecadado.

A norma não distingue entre créditos tributários e não tributários; ao contrário, inclui expressamente os créditos de natureza propter rem, categoria em que se inserem as despesas condominiais. Daí a compreensão de que, em regra, os débitos condominiais anteriores à arrematação devem ser satisfeitos com o produto do leilão, e não repassados ao arrematante. Caso o valor arrecadado se revele insuficiente para a quitação integral do crédito habilitado, cabe ao credor redirecionar a execução contra o verdadeiro devedor, o antigo proprietário tabular, buscando a satisfação do saldo remanescente em outros bens de seu patrimônio, e não sobre o imóvel já expropriado.

A finalidade do dispositivo é dúplice: assegurar a satisfação do crédito garantido e, simultaneamente, conferir previsibilidade e transparência às alienações judiciais, estimulando a participação de licitantes e valorizando o bem levado a leilão. Ao transferir a garantia do imóvel para o preço, a sub-rogação real protege o arrematante de passivos ocultos e prestigia a função de fomento que o processo de expropriação deve exercer. Compreende-se, assim, por que o instituto se tornou o eixo central das discussões sobre a responsabilidade do arrematante por débitos anteriores.

Vale sublinhar que a sub-rogação real não extingue o crédito nem o reduz: apenas desloca o objeto da garantia, que deixa de ser o imóvel e passa a ser o preço. Por isso, subsistindo saldo não coberto pelo produto da alienação, o crédito remanescente conserva sua exigibilidade contra o devedor, autorizando o prosseguimento da execução sobre outros bens de seu patrimônio. A garantia real específica sobre a coisa, contudo, não se transfere ao arrematante, que recebe o bem livre do ônus originário.

5.4 A ordem de preferência e o concurso de credores

Havendo pluralidade de credores ou exequentes, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, disputando-o segundo a ordem de preferência estabelecida em lei. Os artigos 908 e 909 do Código de Processo Civil disciplinam o levantamento do produto da alienação e o concurso de credores, determinando que, satisfeito o credor com direito de preferência, o remanescente seja destinado aos demais, observadas as respectivas prioridades e a anterioridade da penhora.

No que concerne aos débitos tributários, o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional prevê expressamente a sub-rogação do crédito tributário no preço da arrematação, retirando o bem do alcance do fisco quanto aos tributos anteriores. Quanto aos débitos condominiais, a sistemática do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil conduz, em princípio, a solução análoga, com a satisfação do crédito no produto da alienação e a liberação do bem em favor do arrematante.

É nesse espaço normativo, de convergência entre a sub-rogação real e a força vinculante do edital, que a jurisprudência construiu os critérios de responsabilização do arrematante. A definição de como se distribui o produto da arrematação, de qual crédito prefere a qual e de quem suporta eventual saldo não coberto pelo preço constitui, na prática, o núcleo das disputas examinadas no capítulo seguinte, no qual se analisa a orientação dos tribunais sobre a matéria.

5.5 A avaliação do bem, o preço vil e a proteção do arrematante

Antes da alienação, o bem penhorado deve ser avaliado, de modo a estabelecer o parâmetro de referência para os lances e a evitar que a expropriação se dê por valor aviltante. O Código de Processo Civil veda, no art. 891, a aceitação de lance que ofereça preço vil, assim considerado, em regra, aquele inferior a determinado percentual do valor da avaliação. A exigência de preço mínimo protege o executado contra a dilapidação de seu patrimônio e confere legitimidade ao resultado do certame.

A proteção do arrematante, por sua vez, decorre da conjugação de diversos fatores: a publicidade e a clareza do edital, a homologação judicial do certame, a lavratura do auto de arrematação e a expedição da carta de arrematação, título hábil ao registro e à consolidação da propriedade. A partir desses atos, o adquirente consolida sua posição jurídica, tornando-se legítimo proprietário e fazendo jus à imissão na posse do bem.

A segurança conferida ao arrematante é condição de eficiência do sistema de expropriação. Se o adquirente pudesse, após o pagamento do preço, ser surpreendido por passivos que o edital declarara sub-rogados, a confiança nos leilões judiciais restaria abalada, com prejuízo à liquidez dos bens e à satisfação dos credores. É essa a ratio que anima a jurisprudência protetiva examinada no capítulo seguinte, voltada a preservar a estabilidade das arrematações e a força vinculante do edital.

A destinação do produto da alienação observa a ordem legal de preferência: satisfeitas as despesas do processo e os créditos com privilégio, o remanescente é entregue aos demais credores segundo a anterioridade da penhora e a natureza de seus créditos. A exata compreensão dessa sistemática é indispensável para que o advogado do condomínio dimensione, desde a habilitação, a probabilidade de satisfação integral do crédito e antecipe a eventual necessidade de redirecionamento da execução.

5.6 A carta de arrematação, a imissão na posse e a consolidação da propriedade

Concluído o certame e satisfeito o preço, a alienação é formalizada por termo nos autos, subscrito pelo juiz, pelo exequente, pelo arrematante e, se presente, pelo executado, na forma do art. 880 do Código de Processo Civil. Desse ato decorre a expedição da carta de arrematação, título hábil ao registro imobiliário, e do mandado de imissão na posse, que assegura ao adquirente o exercício efetivo dos poderes inerentes à propriedade sobre o bem arrematado.

A consolidação da propriedade em favor do arrematante, com o registro da carta e a imissão na posse, reforça a natureza originária da aquisição e a estabilidade da posição jurídica assumida. A partir desse momento, o adquirente passa a responder pelas obrigações propter rem surgidas em razão da coisa, mas apenas a contar da arrematação, salvo disposição editalícia expressa em sentido diverso, o que confirma a centralidade do edital na delimitação do passivo transmitido.

No caso examinado, os arrematantes já haviam sido imitidos na posse dos lotes e figuravam no registro imobiliário como legítimos proprietários. Essa circunstância agrava a gravidade da ressalva limitadora imposta pelo juízo de origem, pois submeteria bens já integrados ao patrimônio dos adquirentes e regularmente registrados, à ameaça de novas constrições por dívida pretérita, em frontal contradição com a segurança que a carta de arrematação e a imissão na posse deveriam assegurar.

6. A responsabilidade por débitos anteriores à arrematação na jurisprudência

6.1 Débitos condominiais: a previsão editalícia como condição de responsabilização

A orientação predominante nos tribunais superiores condiciona a responsabilização do arrematante pelos débitos condominiais anteriores à arrematação à existência de previsão expressa no edital de leilão, ou de ciência inequívoca do ônus pelo licitante. A ratio dessa exigência assenta na proteção da boa-fé do adquirente: somente pode ser compelido a suportar o passivo pretérito aquele que, antes de ofertar o lance, teve conhecimento claro e formal de sua existência e extensão.

A contrário sensu, quando o edital é silente quanto aos débitos condominiais, incide a regra geral da sub-rogação no preço prevista no art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil, e o arrematante fica exonerado do passivo anterior, respondendo apenas pelas despesas surgidas a partir da arrematação. Mais ainda: quando o edital, longe de ser omisso, contém previsão expressa de que os débitos condominiais ficam sub-rogados no preço, essa cláusula isenta o adquirente, pois integra as regras do certame e vincula tanto os licitantes quanto o juízo.

Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem reconhecido que a ressalva expressa no edital quanto à exclusão da responsabilidade do arrematante por débitos condominiais anteriores, com sub-rogação no preço da arrematação, afasta a imputação do passivo ao adquirente, sob pena de violação aos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. A simples indicação, no edital, do montante da dívida não implica, por si só, a responsabilização do arrematante pelo saldo remanescente, prevalecendo a cláusula que estabelece a sub-rogação no preço.

Registre-se, contudo, a existência de tensão interna no próprio Superior Tribunal de Justiça acerca do tema. Em julgamentos recentes, a Corte reafirmou, por maioria, a responsabilidade do arrematante quando há previsão editalícia expressa nesse sentido, ao passo que votos vencidos sustentaram a isenção do adquirente com fundamento na cogência do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil. A controvérsia, ainda não pacificada, pode ser revisitada pela Segunda Seção, o que recomenda cautela e permanente atualização do profissional que atua na área.

A exigência de previsão editalícia expressa, como condição de responsabilização do arrematante por débitos condominiais, harmoniza-se com a lógica de proteção da confiança que perpassa todo o sistema de expropriação. Quem participa do certame confia nas informações do edital e nelas assenta sua decisão de ofertar determinado lance; admitir a imputação de passivo não anunciado equivaleria a frustrar essa confiança e a comprometer a própria seriedade da alienação judicial, razão pela qual a jurisprudência a repele.

6.2 O Tema Repetitivo 1.134 do STJ e os débitos tributários

No campo tributário, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1.134 (REsp 1.914.902/SP, REsp 1.944.757/SP e REsp 1.961.835/SP), fixou tese vinculante segundo a qual, diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

O precedente representou virada em relação a orientação anteriormente admitida, que reputava válida a cláusula editalícia de transferência do passivo tributário ao arrematante. A Primeira Seção reafirmou a prevalência da norma de sub-rogação no preço, de hierarquia de lei complementar e assentou que a sujeição passiva tributária somente pode ser definida por lei, não cabendo às previsões editalícias criar responsabilidade tributária. Com isso, consolidou-se a compreensão de que, em leilão judicial, os débitos tributários anteriores não seguem o bem, mas se sub-rogam no preço pago pelo arrematante.

Embora circunscrito à matéria tributária, o Tema 1.134 tem sido invocado, por analogia, no debate sobre os débitos condominiais, à consideração de que ambos ostentam natureza real e de que o art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil não distingue entre créditos tributários e propter rem. A força persuasiva do argumento é evidente: se a lei retira do arrematante até mesmo o passivo tributário expressamente atribuído no edital, com mais razão deve exonerá-lo quando o próprio edital declara a sub-rogação dos débitos condominiais no preço.

A invocação analógica do Tema 1.134, embora persuasiva, deve observar os limites do raciocínio por analogia. O precedente foi firmado à luz do regime tributário, no qual a definição da sujeição passiva se submete à legalidade estrita; sua transposição ao campo condominial exige que se demonstre a identidade de razão entre as situações comparadas. Ainda assim, o núcleo comum a sub-rogação dos créditos que recaem sobre o bem no respectivo preço, por força do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil, confere ao argumento inegável densidade, sobretudo quando o edital, longe de atribuir o passivo ao arrematante, expressamente o afasta.

6.3 A distinção entre o regime tributário e o condominial e o debate sobre a cogência do art. 908, § 1º

Não obstante a proximidade dos raciocínios, subsiste importante distinção entre os regimes tributário e condominial. No âmbito tributário, a sub-rogação no preço é tida como norma cogente, de modo que a cláusula editalícia em sentido contrário é reputada nula, daí a tese do Tema 1.134. No âmbito condominial, ao contrário, prevalece o entendimento de que o edital conserva força para disciplinar a responsabilidade pelos débitos, funcionando como a lei interna do certame: é válida, portanto, tanto a cláusula que atribui o passivo ao arrematante quanto a que o isenta, mediante sub-rogação no preço.

Essa diferença de tratamento explica-se pela distinta fonte normativa da responsabilidade. Enquanto a responsabilidade tributária submete-se ao princípio da legalidade estrita, insuscetível de definição por ato convocatório, a responsabilidade por débitos condominiais insere-se no campo do direito privado, no qual o edital, respeitados a boa-fé e os limites legais, pode validamente alocar o passivo. Daí por que, no plano condominial, a solução do caso concreto depende, de maneira decisiva, do que dispõe o edital e, por conseguinte, da correta leitura e invocação de suas cláusulas pelo advogado.

Parte da doutrina, todavia, defende que o art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil possui natureza cogente também no campo condominial, de modo que a sub-rogação no preço deveria operar independentemente de previsão editalícia, à semelhança do que se decidiu no Tema 1.134. Sustenta-se que a ausência de pronunciamento uniforme sobre o ponto gera instabilidade decisória nas instâncias ordinárias, que oscilam entre a aplicação automática da lógica propter rem e a disciplina processual da sub-rogação. Essa controvérsia, longe de ser meramente acadêmica, projeta efeitos concretos sobre a segurança das arrematações e reforça a importância da atuação técnica na condução dos casos.

Seja qual for a corrente que venha a prevalecer, uma conclusão se impõe desde já: na hipótese de o edital declarar expressamente a sub-rogação dos débitos condominiais no preço, como no caso examinado neste trabalho, ambas as orientações convergem para a exoneração do arrematante. Tanto a tese que prestigia a força vinculante do edital quanto a que sustenta a cogência do art. 908, § 1º, conduzem ao mesmo resultado: o adquirente não responde pelo passivo anterior, que se satisfaz no preço e, no que exceder, deve ser buscado junto ao devedor originário.

6.4 Síntese dos critérios de responsabilização aplicáveis

A partir da análise desenvolvida, é possível sistematizar os critérios que orientam a responsabilização do arrematante por débitos anteriores à arrematação. No plano tributário, a regra é a sub-rogação no preço, imposta por norma cogente, sendo inválida a cláusula editalícia que atribua o passivo ao arrematante, conforme o Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça. No plano condominial, a solução depende do edital: sendo este omisso, prevalece a sub-rogação no preço e a exoneração do adquirente; contendo previsão expressa de responsabilização, admite-se, segundo a orientação predominante, a imputação do passivo ao arrematante; e contendo previsão expressa de sub-rogação, opera-se a isenção do adquirente.

Essa sistematização revela que o edital ocupa posição central na definição da responsabilidade condominial, funcionando como a lei interna do certame. A correta leitura de suas cláusulas, portanto, constitui tarefa técnica de primeira importância, tanto para o licitante que pretende dimensionar o passivo assumido quanto para o credor que busca a satisfação de seu crédito. A ambiguidade ou a omissão do instrumento convocatório, ao contrário, tende a gerar litígios e a comprometer a segurança da alienação.

Cumpre reiterar que, seja qual for a corrente doutrinária adotada quanto à cogência do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil no âmbito condominial, a hipótese de previsão editalícia expressa de sub-rogação, como a verificada no caso examinado, conduz invariavelmente à exoneração do arrematante. Essa convergência confere especial solidez à posição defendida no caso concreto e ilumina a análise que se desenvolve no capítulo seguinte.

Convém acentuar que a segurança jurídica das arrematações não constitui privilégio do adquirente, mas garantia de todo o sistema de execução. A confiança na estabilidade das alienações é o que assegura a afluência de licitantes e a obtenção de preços justos, revertendo em favor dos próprios credores, inclusive o condomínio. Proteger o arrematante de boa-fé, nesse sentido, é também proteger a efetividade da tutela executiva e o interesse público na regularidade das expropriações judiciais.

6.5 A boa-fé objetiva e a proteção da confiança nas alienações judiciais

A orientação jurisprudencial que condiciona a responsabilização do arrematante à previsão editalícia funda-se, em larga medida, no princípio da boa-fé objetiva e na proteção da confiança. O licitante que participa de hasta pública confia na chancela estatal e nas informações veiculadas no edital, formando, a partir delas, legítima expectativa quanto ao passivo que assume. Frustrar essa expectativa, após o pagamento do preço, equivale a permitir o comportamento contraditório do próprio Estado-juiz, vedado pela cláusula geral de boa-fé.

A proteção da confiança, nesse contexto, não beneficia apenas o arrematante individualmente considerado, mas o próprio sistema de alienações judiciais. A previsibilidade quanto aos ônus incidentes sobre o bem é fator determinante da disposição dos interessados em participar do certame e do valor que se dispõem a oferecer. A estabilidade das regras, portanto, converte-se em instrumento de eficiência da expropriação e de maximização da satisfação dos credores.

Aplicada ao caso concreto, essa lógica reforça a posição dos arrematantes. Tendo o edital declarado expressamente a sub-rogação dos débitos condominiais no preço, a decisão que posteriormente vincula o imóvel ao saldo remanescente contraria a confiança legitimamente depositada no instrumento convocatório e no ato de homologação judicial, configurando a exata hipótese de quebra da boa-fé objetiva que a jurisprudência busca coibir.

7. Estudo de caso: o cumprimento de sentença nº 0022459-53.2019.8.26.0576 e o agravo de instrumento nº 2042701-34.2026.8.26.0000

7.1 Síntese fática e processual

O caso escolhido como fio condutor deste trabalho tem origem em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, posteriormente convertida em fase de cumprimento de sentença, autuada sob o nº 0022459-53.2019.8.26.0576 e em trâmite na 6ª Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto/SP. No cumprimento de sentença, promovido pelo exequente em face de sociedades incorporadoras, procedeu-se à constrição e à alienação, em leilão judicial, de lotes integrantes de empreendimento imobiliário.

Os imóveis expropriados, os Lotes 27 e 31 da Quadra B do Residencial Ipiguá II, foram arrematados por terceiros de boa-fé, que ofertaram seus lances confiando nos termos do edital homologado pelo juízo. Sobre esses imóveis recaíam débitos condominiais, cujo crédito foi habilitado nos autos pela Associação Residenciais Damha Fit Ipiguá, na condição de terceira interessada, instaurando-se, no bojo da execução, verdadeiro concurso de credores em torno do produto da arrematação.

A cadeia processual relevante para a controvérsia compõe-se, em síntese, dos seguintes atos: a petição de habilitação do crédito apresentada pela associação; a decisão interlocutória que disciplinou as regras do concurso de credores; a oposição de sucessivos embargos de declaração pelos arrematantes, destinados a esclarecer a responsabilidade pelo eventual saldo remanescente dos débitos condominiais; e, por fim, a interposição de agravo de instrumento perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, autuado sob o nº 2042701-34.2026.8.26.0000, com pedido de efeito suspensivo ativo.

O caso é particularmente ilustrativo porque reúne, em um único processo, todos os elementos da problemática examinada nos capítulos anteriores: a natureza propter rem do crédito condominial, a habilitação do crédito em execução alheia, a alienação do imóvel em leilão judicial, a previsão editalícia de sub-rogação e a controvérsia sobre a responsabilidade pelo saldo não coberto pelo preço. A análise de sua tramitação permite verificar, concretamente, como a atuação do advogado incide sobre cada um desses pontos.

A escolha deste caso como objeto de estudo justifica-se, ademais, por sua atualidade e por sua aptidão para evidenciar a interação entre institutos de direito material e processual. Nele convergem a natureza propter rem do crédito, a disciplina da expropriação, a força vinculante do edital e a controvérsia jurisprudencial sobre a responsabilidade do arrematante, de modo que a análise de sua tramitação permite observar, em concreto, como cada um desses elementos incide sobre a solução do litígio e sobre a estratégia adotada pelos advogados das partes.

7.2 O edital de leilão e a habilitação do crédito condominial

O edital de leilão que regeu a alienação dos imóveis continha previsão expressa quanto ao tratamento dos débitos condominiais. Em seu item destinado à sub-rogação dos débitos, consignou-se que o arrematante arcaria com os débitos pendentes que recaíssem sobre o bem, exceto os decorrentes de débitos de condomínio, os quais ficariam sub-rogados no preço da arrematação, com expressa referência ao art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil. Nas observações direcionadas aos lotes, reforçou-se, com destaque, que eventuais débitos condominiais ficariam sub-rogados no valor da arrematação.

A previsão editalícia é, portanto, inequívoca: os débitos condominiais anteriores à arrematação não seriam repassados aos adquirentes, mas satisfeitos com o produto do leilão, em consonância com a sistemática da sub-rogação real. Confiando nessa redação e na exata dimensão do passivo assumido, os arrematantes ofertaram seus lances, efetuaram o pagamento do preço, foram imitidos na posse dos lotes e obtiveram o respectivo registro imobiliário, consolidando-se como legítimos proprietários.

Paralelamente, a associação credora habilitou seu crédito, apontando débito condominial de valor expressivo da ordem de R$ 36.484,14, a ser satisfeito no concurso de credores. A coexistência da previsão editalícia de sub-rogação e da habilitação do crédito condominial estabeleceu o cenário no qual viria a eclodir a controvérsia sobre a responsabilidade pelo saldo eventualmente não coberto pelo produto da arrematação, ponto em torno do qual gravitaria toda a discussão recursal.

7.3 A controvérsia: a ressalva limitadora e o saldo remanescente

Ao apreciar a habilitação do crédito e o concurso de credores, o juízo de primeiro grau, embora reconhecendo a sub-rogação dos débitos condominiais no produto da arrematação, introduziu ressalva de que, na hipótese de quitação apenas parcial da dívida condominial, o imóvel ainda responderia pelo saldo remanescente. Instado a esclarecer, por meio de embargos de declaração, de quem seria a responsabilidade por esse saldo, dos arrematantes ou do antigo proprietário tabular, o juízo manteve a ressalva, consignando que o imóvel continuaria a responder pela dívida remanescente, sem, contudo, delimitar com precisão o sujeito responsável.

A ressalva assim formulada instaurou grave insegurança para os arrematantes. Com efeito, manter o imóvel recém-arrematado vinculado a um saldo de dívida pretérita significaria, na prática, transferir aos adquirentes de boa-fé ou aos bens por eles adquiridos, um passivo que o próprio edital declarara sub-rogado no preço. A decisão, ao alterar as condições do certame após o seu encerramento, colocou os imóveis sob a ameaça de novas constrições, esvaziando a força vinculante do edital e a segurança jurídica da arrematação.

É precisamente nesse ponto que o caso revela a densidade da controvérsia teórica examinada nos capítulos anteriores: de um lado, a natureza propter rem da obrigação condominial, que tende a vincular o imóvel; de outro, a sub-rogação real do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil e a força vinculante do edital, que deslocam a garantia para o preço e protegem o arrematante. A definição de qual desses vetores deve prevalecer, no caso concreto, dependeria da atuação recursal dos interessados e da correta articulação dos fundamentos jurídicos aplicáveis.

Antes de examinar a estratégia recursal, convém situar a exata natureza da controvérsia sob a ótica das partes. Para os arrematantes, não se discutia a existência ou o valor do débito condominial, mas tão somente a quem incumbia suportá-lo: se aos adquirentes e ao imóvel arrematado, como sugeria a ressalva limitadora, ou ao antigo proprietário tabular, como decorreria da sub-rogação declarada no edital. A precisa delimitação do objeto litigioso, tarefa técnica de primeira ordem, orientou toda a atuação subsequente do patrono.

7.4 A atuação do advogado do arrematante: embargos de declaração e agravo de instrumento

Diante da ressalva limitadora e da persistente obscuridade quanto ao sujeito responsável pelo saldo remanescente, o advogado dos arrematantes adotou estratégia recursal escalonada e tecnicamente cuidadosa. Primeiro, opôs embargos de declaração destinados a sanar a omissão quanto à imputação da dívida; rejeitados, opôs novos embargos, buscando ainda esclarecer o ponto. A sucessão de aclaratórios, além de perseguir a integração da decisão, produziu efeito processual relevante: a interrupção do prazo recursal, nos termos do art. 1.026 do Código de Processo Civil, preservando a tempestividade do recurso subsequente.

Esgotada a via integrativa, o advogado interpôs agravo de instrumento perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com pedido de efeito suspensivo ativo, atacando as decisões interlocutórias proferidas na fase de cumprimento de sentença, com fundamento no art. 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A peça observou rigorosamente os requisitos de admissibilidade: comprovação do preparo recursal, com o recolhimento da taxa devida; demonstração da tempestividade, a partir da intimação da última decisão integrativa; qualificação e representação das partes, na forma do art. 1.016, inciso IV; e observância das disposições sobre a instrução do recurso em autos eletrônicos, com dispensa das peças obrigatórias, nos termos do art. 1.017, § 5º.

No mérito, o recurso postulou a concessão de tutela de urgência recursal para sustar os efeitos da ressalva limitadora e determinar a blindagem dos imóveis arrematados contra qualquer ato de cobrança, penhora ou restrição decorrente do saldo remanescente dos débitos condominiais e tributários anteriores à arrematação. Ao final, pleiteou o provimento integral do recurso, com a reforma das decisões agravadas e a declaração expressa de que os débitos condominiais anteriores à assinatura do auto de arrematação, não satisfeitos por sub-rogação no preço, seriam de responsabilidade do antigo proprietário tabular, e não dos arrematantes, permanecendo estes e os imóveis integralmente desvinculados de tal passivo.

A demonstração dos pressupostos da tutela de urgência recursal, com fundamento nos artigos 1.019, inciso I, e 300 do Código de Processo Civil, revela igualmente o cuidado técnico do patrono. A probabilidade do direito foi ancorada na redação do edital homologado pelo juízo e na norma cogente do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil, reforçada pela analogia com o Tema 1.134; o perigo de dano, na ameaça concreta de novas constrições sobre imóveis já registrados em nome dos arrematantes, que haviam honrado integralmente o preço e sido imitidos na posse. A articulação desses requisitos evidencia a importância da fundamentação consistente para o êxito da pretensão liminar.

7.5 Análise crítica dos fundamentos recursais

Os fundamentos deduzidos no agravo de instrumento articulam, com precisão, os institutos examinados ao longo deste trabalho. O primeiro eixo argumentativo assenta na força vinculante do edital e na boa-fé objetiva: tendo o instrumento convocatório declarado, de forma inequívoca, a sub-rogação dos débitos condominiais no preço, a decisão que impõe ao imóvel a responsabilidade por saldo remanescente altera as regras do certame após o seu encerramento, violando a segurança jurídica e a proteção da confiança depositada na chancela judicial.

O segundo eixo repousa na natureza de aquisição originária da arrematação e na negativa de vigência ao art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil. Argumenta-se que a sub-rogação real impõe o deslocamento da garantia do imóvel para o produto da arrematação, de modo que, sendo insuficiente o valor arrecadado, incumbe à credora redirecionar a execução contra o verdadeiro devedor, o antigo proprietário tabular, buscando o saldo em outros bens deste, e não sobre o imóvel já expropriado. Manter o bem vinculado à dívida pretérita, nesse quadro, equivaleria a negar vigência ao texto imperativo da lei processual.

O terceiro eixo invoca, por analogia, o precedente vinculante do Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça. O raciocínio é de reforço: se a Corte reputa inválida a cláusula que transfere ao arrematante o passivo tributário anterior, mesmo quando expressamente prevista no edital, com mais razão deve ser afastada a responsabilização do arrematante quando o próprio edital, longe de lhe atribuir o passivo, declara textualmente a sub-rogação dos débitos condominiais no preço. Trata-se de argumento a fortiori, que soma a autoridade do precedente à literalidade do instrumento convocatório.

Cumpre observar, em análise crítica, que a solução postulada encontra sólido respaldo na orientação jurisprudencial predominante quanto aos débitos condominiais: havendo previsão editalícia expressa de sub-rogação e, portanto, de isenção do arrematante, a cláusula prevalece e exonera o adquirente do passivo anterior. A subsistência de eventual saldo não satisfeito pelo preço não legitima a constrição do imóvel arrematado, mas apenas o redirecionamento da execução ao devedor originário. Nesse sentido, os fundamentos recursais mostram-se consentâneos com a disciplina do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil e com a proteção do terceiro de boa-fé, revelando o acerto técnico da atuação profissional desenvolvida.

Registre-se, por honestidade analítica, que a questão não é imune a controvérsias, sobretudo diante da divergência interna no Superior Tribunal de Justiça quanto à responsabilidade do arrematante em hipóteses de previsão editalícia. Todavia, no caso concreto, a peculiaridade de o edital declarar expressamente a sub-rogação, isto é, a isenção do adquirente reforça a posição dos arrematantes, na medida em que a cláusula não impõe, mas afasta o passivo, o que remove a própria hipótese de responsabilização debatida nos precedentes divergentes.

Sob o prisma da técnica recursal, o caso demonstra que o resultado do processo pode depender, de modo decisivo, do correto encadeamento dos atos praticados. A opção por embargar de declaração antes de agravar, longe de ser mera formalidade, preservou o prazo recursal por força do efeito interruptivo e permitiu levar ao tribunal a controvérsia devidamente delimitada. A ausência dessa cautela poderia ter acarretado a preclusão e a definitividade da ressalva limitadora, com graves prejuízos aos arrematantes.

7.6 Repercussões práticas da controvérsia para as partes

A controvérsia examinada projeta repercussões práticas relevantes para todos os envolvidos. Para os arrematantes, a manutenção da ressalva limitadora significaria a possibilidade de novas constrições sobre imóveis já registrados em seu nome, ainda que houvessem honrado integralmente o preço e sido imitidos na posse, verdadeira ameaça permanente à estabilidade da propriedade adquirida. A insegurança, nesse cenário, recairia não apenas sobre o patrimônio individual, mas sobre a própria confiança no sistema de alienações judiciais.

Para a associação credora, por outro lado, a controvérsia impõe a necessidade de reorientar a estratégia de recuperação do crédito. Reconhecida a sub-rogação no preço e afastada a responsabilidade do arrematante, o caminho juridicamente viável para a satisfação de eventual saldo remanescente é o redirecionamento da execução contra o devedor originário, mediante a busca de outros bens de seu patrimônio. Insistir na vinculação do imóvel arrematado, além de contrariar o edital e a jurisprudência, tende a gerar litígios improdutivos e a retardar a recuperação do crédito.

Para o Poder Judiciário, finalmente, o caso ilustra a importância da clareza e da coerência das decisões proferidas na fase de expropriação. A homologação de edital que declara a sub-rogação dos débitos condominiais, seguida de decisão que mantém o imóvel vinculado ao saldo remanescente, gera contradição que compromete a segurança jurídica e enseja a multiplicação de recursos. A previsibilidade das decisões, nesse contexto, é condição de eficiência da própria prestação jurisdicional.

7.7 O edital homologado como parâmetro decisório

Um aspecto que merece destaque na análise do caso é o fato de o edital de leilão haver sido expressamente homologado pelo juízo de origem. A homologação judicial confere ao edital, além da força vinculante que lhe é própria, o selo da chancela estatal, de modo que suas cláusulas passam a integrar o conjunto de atos processuais praticados sob a autoridade do juízo. Nesse quadro, a decisão posterior que contraria a previsão editalícia não apenas frustra a confiança dos licitantes, como se coloca em contradição com ato anteriormente praticado pelo próprio julgador.

Essa circunstância agrava a incoerência apontada pelo recurso. Ao homologar edital que declarava a sub-rogação dos débitos condominiais no preço e, em seguida, manter o imóvel vinculado ao saldo remanescente, o juízo produziu decisões logicamente incompatíveis entre si. A obscuridade daí resultante justificou a oposição de embargos de declaração e, uma vez não sanada, legitimou a interposição do agravo de instrumento, evidenciando como a incoerência decisória repercute diretamente sobre a atividade recursal.

O caso ilustra, assim, a importância de que as decisões proferidas na fase de expropriação guardem coerência com os atos que as precederam, notadamente com o edital homologado. A previsibilidade e a estabilidade das decisões judiciais, além de exigências de segurança jurídica, são condições para a eficiência do processo de execução e para a legítima confiança dos que dele participam.

8. A importância da atuação do advogado na execução condominial em leilão de imóveis

O percurso desenvolvido nos capítulos anteriores permite sistematizar, agora, a resposta ao problema de pesquisa: a atuação técnica do advogado é fator determinante da definição da responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à arrematação e, de modo mais amplo, da efetividade da tutela do crédito condominial em leilão de imóveis. Essa relevância manifesta-se em dupla perspectiva, conforme se examine o papel do advogado do condomínio credor ou o do arrematante.

8.1 A perspectiva do advogado do condomínio credor

Do ponto de vista do condomínio credor, a recuperação do crédito exige, antes de tudo, rigor documental e planejamento processual. A escolha adequada entre a ação de cobrança e a execução direta, a instrução do feito com a convenção, as atas e a planilha detalhada da dívida, e a correta definição da legitimidade passiva são pressupostos de êxito que dependem da técnica do patrono. Quando o imóvel gerador do débito é levado a leilão em execução movida por terceiro, cabe ao advogado do condomínio habilitar tempestivamente o crédito, demonstrar a preferência que a lei lhe reconhece e acompanhar de perto o concurso de credores.

Nesse contexto, a diligência do advogado do credor não se esgota na habilitação: revela-se igualmente no monitoramento do produto da arrematação e, sobretudo, na adoção das medidas necessárias à satisfação de eventual saldo remanescente. Compreendida a lógica da sub-rogação real, o advogado do condomínio há de estar preparado para redirecionar a execução contra o devedor originário, buscando outros bens de seu patrimônio, em vez de insistir na constrição do imóvel já arrematado, pretensão que, como visto, tende a ser afastada quando o edital declara a sub-rogação no preço.

A correta compreensão desse cenário evita medidas processuais fadadas ao insucesso e otimiza a recuperação do crédito. Um advogado que insista na vinculação do imóvel arrematado ao saldo da dívida, contrariando a previsão editalícia e a orientação jurisprudencial, tende não apenas a fracassar, mas a retardar a satisfação do crédito e a expor o condomínio aos ônus da sucumbência recursal. A técnica, aqui, converte-se em eficiência: reconhecer o caminho juridicamente viável é condição para a efetiva recuperação do valor devido.

Convém acrescentar que a eficiência da atuação do advogado do credor também se mede pela sua capacidade de evitar litígios inúteis. Reconhecida a sub-rogação no preço e a exoneração do arrematante, a insistência em constranger o imóvel já expropriado tende a gerar recursos, a retardar a satisfação do crédito e a ampliar os custos processuais. A competência técnica, nesse ponto, traduz-se na correta identificação do caminho juridicamente viável, o redirecionamento da execução ao devedor originário em detrimento de estratégias fadadas ao insucesso.

8.2 A perspectiva do advogado do arrematante

Do ponto de vista do arrematante, a atuação do advogado inicia-se antes mesmo do lance, na análise cuidadosa do edital e da exata dimensão do passivo que se assume. É o exame técnico do instrumento convocatório que permite ao licitante formar juízo seguro sobre os riscos da aquisição e projetar o teto de sua oferta. Adquirido o bem, incumbe ao advogado zelar pela consolidação da propriedade e pela defesa do arrematante contra decisões que, subvertendo as regras do certame, pretendam impor-lhe passivos que o edital declarara sub-rogados no preço.

O caso examinado ilustra, de maneira eloquente, essa função defensiva. Foi a atuação diligente do advogado na oposição sucessiva de embargos de declaração, com o consequente efeito interruptivo do prazo, e na interposição de agravo de instrumento tecnicamente bem instruído, que permitiu levar ao tribunal a controvérsia e postular a preservação da segurança jurídica da arrematação. A observância dos requisitos de admissibilidade do recurso, a correta articulação dos fundamentos e a invocação precisa da legislação e dos precedentes revelam que a efetividade da defesa depende, em grande medida, do domínio técnico do profissional.

Cabe destacar, ainda, a importância do manejo tempestivo dos instrumentos processuais. A opção por embargar de declaração, antes de agravar, não apenas buscou a integração da decisão obscura, como preservou o prazo recursal por força de seu efeito interruptivo. Esse encadeamento estratégico, aparentemente técnico, é o que assegura a viabilidade da via recursal e evita a preclusão, demonstrando que o resultado do processo pode depender, de modo decisivo, do correto sequenciamento dos atos praticados pelo advogado.

8.3 Diligência técnica, boa-fé e segurança jurídica

Para além das perspectivas individuais das partes, a atuação qualificada do advogado cumpre função de interesse público, na medida em que contribui para a segurança jurídica das alienações judiciais. A confiança na força vinculante do edital e na estabilidade das arrematações é pressuposto do próprio funcionamento do sistema de expropriação: sem ela, retraem-se os licitantes, deprecia-se o bem levado a leilão e frustra-se a satisfação dos credores. Ao defender a observância do edital e a correta aplicação da sub-rogação real, o advogado protege não apenas seu cliente, mas a higidez de um instrumento essencial à efetividade da tutela jurisdicional.

A atuação profissional, contudo, deve pautar-se sempre pela boa-fé e pela lealdade processual. A técnica não se confunde com o mero manejo de expedientes protelatórios; ao contrário, expressa-se no uso adequado e tempestivo dos instrumentos que o ordenamento disponibiliza, na fundamentação consistente das pretensões e no respeito às regras do jogo processual. É essa conjugação de competência técnica e postura ética que confere legitimidade à atuação do advogado e assegura, a um só tempo, a efetividade da tutela do crédito condominial e a proteção do terceiro de boa-fé.

Em síntese, a análise desenvolvida demonstra que a atuação do advogado, na execução condominial em leilão de imóveis, não desempenha papel meramente instrumental ou acessório: é ela que, na prática, converte as normas e os precedentes em resultados concretos, seja assegurando a recuperação do crédito condominial, seja protegendo o arrematante de boa-fé, seja preservando a confiança que sustenta o sistema de alienações judiciais. A qualidade dessa atuação, por isso, projeta-se muito além do interesse imediato das partes, alcançando o próprio funcionamento da Justiça.

Essas perspectivas, a do credor e a do arrematante, não são antagônicas, mas complementares na construção de um sistema de expropriação eficiente e seguro. A atuação técnica de ambos os polos, ao exigir clareza dos editais, coerência das decisões e respeito às regras do certame, contribui para o aprimoramento da prática forense e para a redução da litigiosidade. A qualidade da advocacia, nesse sentido, reflete-se na qualidade da própria prestação jurisdicional.

8.4 Boas práticas na atuação do advogado em execução condominial

A análise desenvolvida permite enunciar algumas boas práticas que sintetizam a atuação técnica esperada do advogado em matéria de execução condominial e arrematação. A primeira delas é a organização documental rigorosa: a reunião da convenção, das atas, da matrícula atualizada e da planilha discriminada do débito constitui a base sobre a qual se assenta o êxito da cobrança, seja pela via da execução direta, seja pela ação de cobrança.

A segunda boa prática é a leitura atenta e integral do edital de leilão, sempre que o imóvel gerador do débito for levado à hasta pública, ou quando o cliente pretender arrematar bem em certame judicial. É do exame das cláusulas relativas aos ônus incidentes que dependem tanto a estratégia de recuperação do crédito quanto a proteção do arrematante. A terceira é o manejo tempestivo e adequado dos instrumentos processuais: habilitação, embargos de declaração, agravo de instrumento e pedidos de tutela de urgência, com atenção aos requisitos de admissibilidade e aos efeitos processuais de cada ato, como o efeito interruptivo dos aclaratórios.

A quarta boa prática é a permanente atualização quanto à jurisprudência dos tribunais superiores, sobretudo em tema marcado por controvérsias ainda não pacificadas, como a responsabilidade do arrematante por débitos condominiais. Por fim, a quinta é a observância da boa-fé e da lealdade processual, que confere legitimidade à atuação e distingue a técnica jurídica do mero expediente protelatório. Essas práticas, conjugadas, traduzem a diligência profissional que o presente trabalho procurou evidenciar.

8.5 A atuação preventiva do advogado e a gestão estratégica da inadimplência

A relevância da atuação do advogado não se manifesta apenas no litígio, mas também na prevenção. No âmbito da gestão condominial, o assessoramento jurídico contribui para a redução dos índices de inadimplência por meio da estruturação de rotinas de cobrança, da orientação quanto à correta documentação das despesas e da definição de políticas claras de notificação e negociação com os condôminos devedores. A prevenção, nesse sentido, é frequentemente mais eficiente do que a via contenciosa.

A gestão estratégica da inadimplência pressupõe o conhecimento técnico dos instrumentos disponíveis e a capacidade de aplicá-los de forma proporcional e adequada a cada situação. A escolha entre a negociação, a cobrança extrajudicial, a ação de cobrança e a execução direta deve considerar o perfil do devedor, a robustez da documentação e a relação custo-benefício de cada medida. Uma atuação planejada evita tanto a leniência que perpetua a dívida quanto o litígio precipitado que consome recursos sem resultado.

Do lado do arrematante, a atuação preventiva traduz-se na análise prévia dos riscos da aquisição, no exame minucioso do edital e da situação registral e possessória do imóvel, e na antecipação de eventuais controvérsias quanto ao passivo. A prevenção, aqui, é a melhor defesa: o adquirente bem assessorado ingressa no certame com pleno conhecimento das regras e das garantias que o protegem, minimizando a exposição a litígios futuros. Em ambas as perspectivas, portanto, a atuação técnica do advogado revela-se instrumento de eficiência e de segurança.

Em todas essas dimensões, o denominador comum é a exigência de qualificação técnica associada à responsabilidade ética. A prevenção da inadimplência, a condução da cobrança, a defesa do arrematante e a preservação da segurança jurídica das alienações judiciais dependem, em última análise, da competência e da lealdade daqueles que atuam no processo. Confirma-se, assim, a hipótese central do trabalho: a atuação do advogado não é elemento acessório, mas fator decisivo da efetividade da tutela do crédito condominial e da proteção dos interesses legítimos em jogo.

9. Considerações finais

A presente monografia teve por objetivo analisar a importância da atuação do advogado na execução do crédito condominial em leilão judicial de imóveis, com ênfase na responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à arrematação. O problema de pesquisa indagava de que modo essa atuação influencia a definição da responsabilidade pelos débitos pretéritos, à luz da sub-rogação real prevista no art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil e da força vinculante do edital de leilão.

A investigação demonstrou que a obrigação condominial ostenta natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e transmitindo-se aos sucessivos titulares, o que confere ao crédito notável efetividade, reforçada pelo reconhecimento das cotas como título executivo extrajudicial e pela possibilidade de penhora da própria unidade, ainda que bem de família. Verificou-se, contudo, que, na aquisição por expropriação judicial, esse regime é modulado pela sub-rogação real e pela disciplina do edital: aperfeiçoada a arrematação, forma originária de aquisição da propriedade, os créditos que recaíam sobre o bem, inclusive os propter rem sub-rogam-se no preço, deslocando a garantia do imóvel para o produto do leilão.

Respondendo ao problema formulado, concluiu-se que, no âmbito cível, o edital conserva força para disciplinar a responsabilidade pelos débitos condominiais. Havendo previsão expressa de sub-rogação no preço e, portanto, de isenção do arrematante, a cláusula prevalece e exonera o adquirente do passivo anterior, cabendo à credora redirecionar a execução contra o devedor originário para a satisfação de eventual saldo remanescente, sem constrição do imóvel já arrematado. Distingue-se, nesse ponto, o regime condominial do tributário, no qual a sub-rogação no preço é cogente e a cláusula editalícia em sentido contrário é inválida, conforme o Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça, precedente que, por analogia, reforça a proteção do arrematante no plano condominial.

O estudo de caso do cumprimento de sentença nº 0022459-53.2019.8.26.0576 e do agravo de instrumento nº 2042701-34.2026.8.26.0000 confirmou a hipótese central do trabalho: a atuação técnica e diligente do advogado é determinante para a definição da responsabilidade pelos débitos condominiais e para a efetividade da tutela jurisdicional. A leitura cuidadosa do edital, a habilitação e o acompanhamento do crédito, a oposição tempestiva de embargos de declaração e a interposição de agravo de instrumento tecnicamente bem instruído revelaram-se instrumentos decisivos, seja para a recuperação do crédito condominial, seja para a defesa do arrematante de boa-fé e da segurança jurídica da arrematação.

Do ponto de vista prático, o trabalho procurou evidenciar boas práticas na atuação profissional, aplicáveis tanto ao advogado do condomínio credor quanto ao do arrematante: a organização documental rigorosa, a leitura atenta do edital, o manejo tempestivo e adequado dos instrumentos processuais, a permanente atualização jurisprudencial e a observância da boa-fé e da lealdade processual. Essas diretrizes, extraídas da análise teórica e do exame do caso concreto, sintetizam a diligência técnica que confere efetividade à tutela do crédito condominial e proteção ao terceiro de boa-fé.

Longe de esgotar o tema, a pesquisa evidencia a existência de controvérsia ainda não pacificada nos tribunais superiores acerca da cogência do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil no campo condominial, o que abre espaço para futuras investigações e recomenda ao profissional permanente atualização. Fica reafirmada, ao final, a convicção de que a segurança jurídica das alienações judiciais e a efetividade da tutela do crédito condominial dependem, em grande medida, da competência técnica e da postura ética daqueles que atuam na condução do processo.

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Também publicado no Jusbrasil.