A cessão de direitos e obrigações da arrematação judicial antes da expedição da carta de arrematação

Resumo

O presente artigo científico examina a validade jurídica da cessão de direitos e obrigações decorrentes da arrematação judicial antes da expedição da respectiva carta de arrematação. A partir de uma análise sistemática do Código de Processo Civil (CPC), do Código Civil (CC), do Código Tributário Nacional (CTN) e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), demonstra-se que a cessão é juridicamente admissível desde o aperfeiçoamento da arrematação, momento em que ela se torna “perfeita, acabada e irretratável” nos termos do art. 903 do CPC. Analisa-se, ainda, os requisitos formais para a eficácia da cessão perante o Juízo, os seus efeitos sobre a responsabilidade tributária, o papel do princípio da autonomia da vontade e da liberdade negocial, bem como os limites impostos pela ordem pública processual. Conclui-se que, homologada a cessão pelo magistrado, o cessionário assume integralmente a posição jurídica do cedente no processo, podendo requerer a expedição da carta diretamente em seu nome, com plena eficácia perante terceiros a partir do registro.

Palavras-chave: Arrematação Judicial. Cessão de Direitos. Carta de Arrematação. Substituição Processual. Homologação Judicial. Segurança Jurídica.

Abstract (English)

This scientific article examines the legal validity of the assignment of rights and obligations arising from a judicial auction prior to the issuance of the auction deed (carta de arrematação). Through a systematic analysis of the Brazilian Civil Procedure Code (CPC), the Civil Code (CC), the National Tax Code (CTN), and the case law of the Superior Court of Justice (STJ), it is demonstrated that such assignment is legally permissible from the moment the auction becomes ‘perfected, completed, and irreversible’ under Article 903 of the CPC. The article further analyzes the formal requirements for the assignment's enforceability before the court, its effects on tax liability, the role of freedom of contract, and the limits imposed by procedural public policy. It concludes that, once judicially ratified, the assignee fully assumes the legal position of the assignor in the proceedings and may request the auction deed to be issued directly in their name, with full effect against third parties upon registration.

Keywords: Judicial Auction. Assignment of Rights. Auction Deed. Procedural Substitution. Judicial Ratification. Legal Certainty.

Introdução

A arrematação judicial é o mecanismo pelo qual terceiros adquirem bens penhorados em processos de execução, mediante pagamento do preço em leilão público. Uma vez aperfeiçoada tornada “perfeita, acabada e irretratável” nos termos do art. 903 do Código de Processo Civil (CPC), a arrematação confere ao arrematante um conjunto robusto de direitos e obrigações de natureza patrimonial, que integram o seu patrimônio jurídico independentemente da posterior expedição e registro da carta de arrematação.

Surge, nesse contexto, uma questão de crescente relevância prática: é possível ao arrematante ceder a terceiro a integralidade dos direitos e obrigações decorrentes da arrematação judicial antes mesmo da expedição da carta de arrematação? E, em caso positivo, quais são os efeitos processuais, civis e tributários dessa cessão? Pode o cessionário requerer que a carta seja expedida diretamente em seu nome, sem necessidade de qualquer ato registral intermediário em nome do cedente?

A relevância do tema é múltipla. Do ponto de vista negocial, operações de compra de créditos e direitos litigiosos, fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) e empresas especializadas em leilões judiciais frequentemente necessitam transferir a titularidade dos direitos da arrematação antes da conclusão formal do processo executivo. Do ponto de vista tributário, a cessão interfere na definição do responsável pelo IPTU e pelo ITBI incidentes sobre o imóvel. Do ponto de vista processual, a cessão impõe ao Juízo a análise da substituição do polo do terceiro interessado e da continuidade da representação processual.

O presente artigo se propõe a enfrentar essas questões a partir de uma análise sistemática das normas pertinentes, da jurisprudência dominante e de um estudo de caso concreto em que a cessão foi requerida, homologada e integralmente deferida pelo Juízo competente, incluindo o deferimento da expedição das cartas de arrematação diretamente em nome do cessionário.

1. Natureza Jurídica dos Direitos do Arrematante e sua Cessibilidade

1.1 O Momento do Aperfeiçoamento da Arrematação

Nos termos do art. 903, caput, do CPC, a arrematação considera-se perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. A partir desse momento, a arrematação somente pode ser desfeita nas hipóteses taxativas previstas no § 1º do mesmo dispositivo: (i) vício de nulidade; (ii) arrematação por preço vil; ou (iii) qualquer outra causa de invalidade.

O STJ consolidou entendimento no sentido de que a arrematação produz efeitos plenos desde o seu aperfeiçoamento judicial, sendo o registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis mero ato confirmatório de eficácia erga omnes, e não condição de validade ou de existência do direito adquirido. Conforme decidiu a Corte no AgInt no AREsp 2.527.075/SP, julgado em 25 de março de 2024, a responsabilidade por obrigações propter rem “independe da imissão na posse ou do registro imobiliário”, pois tais circunstâncias são estranhas ao credor e ao próprio ato de arrematação.

1.2 Os Direitos do Arrematante como Direitos Patrimoniais Cessíveis

Uma vez aperfeiçoada a arrematação, o arrematante titulariza um complexo de direitos e obrigações de natureza patrimonial, dentre os quais se destacam: (i) o direito à titularidade e à propriedade do bem arrematado, a ser consolidada com o registro da carta; (ii) a posse do bem, direta ou indiretamente; (iii) o direito de requerer e acompanhar todos os atos processuais necessários à lavratura da carta e ao seu registro; (iv) o direito ao recebimento de créditos eventualmente devidos em razão da arrematação, inclusive a comissão do leiloeiro; e (v) as obrigações de natureza propter rem incidentes sobre o bem a partir do aperfeiçoamento.

Os direitos patrimoniais são, em regra, cessíveis, salvo disposição legal ou convencional em contrário (art. 286 do Código Civil). Não há, no ordenamento jurídico brasileiro, qualquer norma que proíba ou restrinja a cessão dos direitos oriundos da arrematação judicial antes da expedição da carta. Ao contrário, a própria lógica da execução, voltada à satisfação do crédito exequendo e não ao engessamento dos direitos do arrematante, milita em favor da admissibilidade da cessão.

A doutrina majoritária corrobora esse entendimento. Humberto Theodoro Júnior leciona que a arrematação constitui ato executivo de expropriação apto a transferir ao arrematante posição jurídica patrimonial própria, produzindo efeitos materiais de aquisição do bem. A partir dessa natureza patrimonial, admite-se a transmissão dos direitos decorrentes da arrematação, com os correspondentes reflexos processuais sujeitos ao controle do Juízo. A doutrina de Fredie Didier Jr. acerca da sucessão processual decorrente da alienação da situação jurídica litigiosa (art. 109 do CPC) autoriza sua aplicação também a posições jurídicas ativas surgidas no curso da execução, como a do arrematante que transfere a terceiro os direitos decorrentes da arrematação.

2. Fundamento Legal da Cessão de Direitos da Arrematação

2.1 O Art. 109 do CPC e a Sucessão por Ato entre Vivos

O principal fundamento processual para a cessão dos direitos da arrematação e a consequente substituição processual encontra-se no art. 109 do CPC, que regula a alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular. Em seus parágrafos, o dispositivo admite expressamente que o adquirente ou cessionário intervenha no processo como assistente litisconsorcial do cedente, podendo, com o consentimento da parte contrária, sucedê-lo integralmente.

“Art. 109. A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes. § 1º O adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária. § 2º O adquirente ou cessionário poderá intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente. § 3º Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário.”

Embora o art. 109 do CPC trate originariamente da alienação durante a litigiosidade, a doutrina e a jurisprudência consolidaram o entendimento de que o dispositivo se aplica, por analogia, à cessão dos direitos do arrematante no polo do terceiro interessado. A lógica é a mesma: havendo sucessão a título particular de direitos processuais, o sucessor assume a posição jurídica do sucedido, sujeitando-se às mesmas condições, ônus e prerrogativas.

2.2 O Art. 286 e Seguintes do Código Civil e a Cessão de Crédito

No plano do direito material, a cessão de direitos da arrematação rege-se pelas normas gerais da cessão de crédito previstas nos arts. 286 a 298 do Código Civil. O cedente garante ao cessionário a existência do crédito ao tempo da cessão (art. 295 do CC), mas não responde pela solvência do devedor, salvo estipulação em contrário. No caso da arrematação, como o preço já foi pago e o direito decorre de ato judicial aperfeiçoado, a garantia do cedente é especialmente sólida: cede-se um direito já constituído e judicialmente reconhecido.

A cessão de direitos litigiosos (art. 286, parte final, do CC) exige, para sua eficácia perante o devedor e terceiros, a notificação ou a concordância destes. No contexto processual, essa exigência é satisfeita pela própria juntada do instrumento de cessão aos autos e pela homologação judicial, atos que dão publicidade à transferência e vinculam todos os sujeitos processuais.

2.3 A Forma do Instrumento de Cessão

Não há exigência legal de forma específica para o instrumento de cessão dos direitos da arrematação antes da carta. O instrumento particular, devidamente assinado pelo cedente e pelo cessionário, com duas testemunhas, para maior segurança, é plenamente válido e eficaz. A assinatura eletrônica, nas modalidades avançada ou qualificada, é admitida nos termos da Lei nº 14.063/2020, conferindo ao documento plena validade jurídica, inclusive para fins de apresentação em juízo.

A escritura pública, embora não seja obrigatória nessa fase, pode ser utilizada para conferir maior certeza sobre as datas e autenticidade das assinaturas, mostrando-se recomendável em cessões que envolvam valores elevados ou que possam gerar controvérsia futura entre cedente e cessionário.

3. Efeitos Processuais da Cessão e a Homologação Judicial

3.1 A Necessidade de Homologação e a Substituição Processual

Para que a cessão produza efeitos no âmbito do processo, é indispensável que o instrumento seja juntado aos autos e que o Juízo tome conhecimento da transferência. A partir daí, cabe ao magistrado analisar: (i) a regularidade formal do instrumento; (ii) a ausência de prejuízo às partes do processo; (iii) a integral assunção, pelo cessionário, das obrigações do cedente; e (iv) a continuidade da representação processual. Verificados esses requisitos, o Juízo homologa a cessão e determina a substituição processual do cedente pelo cessionário no polo do terceiro interessado.

A questão que se coloca é: o consentimento dos exequentes é necessário para a substituição processual? A resposta é negativa. Os exequentes, cujo interesse se restringe ao recebimento do produto da arrematação, já pago pelo cedente, não têm interesse jurídico legítimo em obstaculizar a cessão. O produto da arrematação está à disposição do Juízo para satisfação do crédito exequendo, independentemente de quem seja o titular dos direitos da arrematação. Nesse sentido, a substituição processual não os prejudica, razão pela qual a homologação independe de sua anuência expressa.

3.2 A Expedição da Carta de Arrematação em Nome do Cessionário

Um dos efeitos mais práticos e relevantes da cessão homologada é a possibilidade de requerer a expedição da carta de arrematação diretamente em nome do cessionário. A carta de arrematação, nos termos do art. 901 do CPC, constitui título hábil para o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Uma vez que o cessionário sucedeu o cedente em todos os direitos e obrigações da arrematação, nada impede, e a economicidade processual recomenda que a carta seja lavrada em nome do novo titular, evitando um duplo registro oneroso e desnecessário.

Esse entendimento alinha-se ao princípio da economia processual (art. 4º do CPC) e ao princípio da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, da CF/88). Exigir que a carta seja expedida em nome do cedente, para que este a transfira ao cessionário por escritura pública de compra e venda, com incidência de novo ITBI, quando já há decisão judicial homologando a cessão, configura exigência excessiva e contrária à ratio do sistema processual.

O próprio STJ já se manifestou no sentido de que, homologada a cessão de direitos da arrematação, o Juízo pode e deve expedir a carta diretamente em nome do cessionário, sem necessidade de atos intermediários. Tal orientação é plenamente aplicável aos imóveis registrados no sistema de matrículas do CRI, bastando que a carta indique expressamente a cessão homologada como causa da aquisição pelo cessionário.

3.3 A Continuidade da Representação Processual

Outro efeito processual relevante da cessão é a questão da representação. Em regra, os procuradores do cedente perdem automaticamente o mandato com a substituição processual, salvo se o cessionário outorgar nova procuração aos mesmos advogados. Na prática, é recomendável que o instrumento de cessão já venha acompanhado de procuração outorgada pelo cessionário aos mesmos patronos, garantindo a continuidade da representação sem qualquer solução de continuidade prejudicial ao andamento do feito.

4. Estudo de Caso: A Cessão Homologada pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Lucélia/SP

4.1 O Contexto Fático

No processo nº 0000545-62.2023.8.26.0326, em trâmite perante a 2ª Vara do Foro de Lucélia/SP, foram levados a leilão judicial três terrenos situados no loteamento objeto da execução, na cidade de Osvaldo Cruz/SP: o Lote nº 14 da Quadra C (264,09 m², matrícula nº 26.617), o Lote nº 09 da Quadra D (223,32 m², matrícula nº 26.626) e o Lote nº 01 da Quadra F (158,00 m², matrícula nº 26.662), todos sem benfeitorias.

Os imóveis foram arrematados pelo Cedente. Após o aperfeiçoamento da arrematação, o executado, procedeu à entrega voluntária e imissão na posse dos três lotes em favor do arrematante, por meio de Termo de Entrega e Imissão Voluntária na Posse firmado em 29 de maio de 2026.

Em 08 de junho de 2026, antes da expedição das cartas de arrematação, o Cedente celebrou com a Cessionária Instrumento Particular de Cessão de Direitos sobre Arrematação em Leilão Judicial, Imissão na Posse e Demais Direitos, pelo qual cedeu a integralidade dos direitos e obrigações decorrentes da arrematação judicial, incluindo a posse já recebida, os créditos a receber e a comissão do leiloeiro (tema para um próximo artigo).

4.2 O Requerimento e a Decisão Judicial

Os advogados do cedente e da cessionária protocolaram requerimento conjunto perante o Juízo da 2ª Vara de Lucélia/SP, pleiteando: (a) a juntada e homologação do instrumento de cessão; (b) a juntada e homologação do Termo de Imissão na Posse, com reconhecimento de que seus direitos integram a cessão; (c) a substituição processual do o Cedente pela a Cessionária no polo dos terceiros interessados; (d) a manutenção da representação processual pelos mesmos procuradores; (e) que todas as futuras intimações fossem realizadas em nome da Cessionária; e (f) a expedição das cartas de arrematação diretamente em nome da Cessionária.

Em decisão proferida em 14 de junho de 2026, o Juiz de Direito, deferiu integralmente todos os pedidos. A decisão fundamentou-se expressamente no art. 109 do CPC, na natureza patrimonial dos direitos do arrematante, na ausência de prejuízo aos exequentes, cujo crédito restou integralmente resguardado pelo preço pago na arrematação, e na validade das assinaturas eletrônicas nos termos da Lei nº 14.063/2020.

“O direito brasileiro admite a cessão dos direitos decorrentes da arrematação judicial, porquanto os direitos oriundos desta condição possuem natureza patrimonial e são, em princípio, passíveis de transferência por ato entre vivos, nos termos do art. 109 do Código de Processo Civil.” (decisão judicial, 2026, p. 2)

A decisão determinou, ainda, que as cartas de arrematação dos três imóveis sejam expedidas diretamente em nome da Cessionária, na qualidade de cessionária integral dos direitos oriundos da arrematação judicial, após a apuração dos créditos preferenciais. Esse julgado constitui precedente relevante para a consolidação do entendimento favorável à cessão de direitos da arrematação antes da expedição da carta, demonstrando a aplicabilidade prática da tese ora defendida.

4.3 Análise dos Elementos Determinantes da Decisão

Da análise da decisão, extraem-se os elementos determinantes que o Juízo considerou para a homologação da cessão: em primeiro lugar, a natureza patrimonial e cessível dos direitos do arrematante, fundada no art. 109 do CPC e na doutrina processual civilista; em segundo, a ausência de prejuízo aos exequentes, decorrente da integral quitação do preço da arrematação pelo cedente; em terceiro, a assunção pelo cessionário da totalidade das obrigações, inclusive tributárias; em quarto, a regularidade formal do instrumento de cessão, assinado eletronicamente com validade nos termos da Lei nº 14.063/2020; e, em quinto, a preexistência de procuração do cessionário aos mesmos procuradores, garantindo continuidade da representação.

Esses cinco elementos configuram os requisitos indispensáveis para que a cessão de direitos da arrematação antes da carta seja acolhida pelo Juízo. Atendidos cumulativamente, a homologação e a substituição processual devem ser deferidas como corolário natural do princípio da autonomia da vontade e da liberdade negocial, sem que o processo se torne instrumento de obstaculização de negócios jurídicos lícitos celebrados entre particulares.

5. Limites da Cessão e Cautelas Práticas

5.1 A Ordem Pública Processual e os Direitos dos Exequentes

Embora a cessão dos direitos da arrematação seja amplamente admissível, ela encontra limites na ordem pública processual. A cessão não pode ter por objeto direitos que sejam intransmissíveis por sua natureza ou por força de lei. Além disso, não pode prejudicar os exequentes, que têm direito a receber o produto integral da arrematação conforme determinado pelo Juízo. A cessão que implicasse redução do preço ou transferência de responsabilidades para um cessionário insolvente, em detrimento dos credores, poderia ser invalidada por fraude à execução.

5.2 A Cláusula de Universalidade e a Assunção de Obrigações

Para a plena eficácia da cessão e sua homologação pelo Juízo, é fundamental que o instrumento contenha cláusula de universalidade, pela qual o cessionário assume expressamente a totalidade dos direitos e obrigações do cedente, incluindo: o dever de pagar IPTU, taxas municipais e demais encargos incidentes sobre os imóveis a partir da data da cessão; as obrigações relativas ao pagamento da comissão do leiloeiro, caso ainda não paga; e os ônus relativos ao registro das cartas de arrematação no CRI competente. A ausência de tal cláusula pode levar o Juízo a indeferir o requerimento de substituição processual, por insuficiência de garantias aos credores e ao próprio processo.

5.3 A Verificação da Regularidade da Arrematação Antes da Cessão

Antes de celebrar a cessão, o cessionário prudente deve verificar a inexistência de impugnações pendentes à arrematação, nos termos do art. 903, § 1º, do CPC. Se houver impugnação pendente de julgamento, a cessão pode ser celebrada, mas o risco de desfazimento da arrematação recairá integralmente sobre o cessionário, que não terá direito de regresso contra o cedente senão nas hipóteses de evicção previstas no instrumento ou na lei. O instrumento de cessão deve, portanto, prever cláusulas detalhadas de declarações do cedente quanto à regularidade da arrematação e à inexistência de impugnações ou recursos pendentes.

Conclusão

A cessão de direitos e obrigações da arrematação judicial antes da expedição da carta de arrematação é juridicamente válida, admissível e eficaz no ordenamento jurídico brasileiro. Fundamenta-se nos arts. 109 do CPC e 286 e seguintes do Código Civil, no princípio da autonomia da vontade e no caráter patrimonial dos direitos adquiridos pelo arrematante com o aperfeiçoamento da arrematação.

Para produzir efeitos no âmbito do processo, a cessão deve ser formalizada por instrumento escrito, particular ou público, juntada aos autos e submetida à homologação judicial. Verificados os requisitos de regularidade formal, ausência de prejuízo aos exequentes e integral assunção das obrigações pelo cessionário, o Juízo deve homologar a cessão e determinar a substituição processual do cedente pelo cessionário no polo do terceiro interessado.

O principal efeito prático da cessão homologada é a possibilidade de requerer a expedição das cartas de arrematação diretamente em nome do cessionário, evitando o duplo registro e os custos a ele associados, em consonância com os princípios da economia processual e da duração razoável do processo, sem ofender o princípio da continuidade registral.

O estudo de caso analisado: processo nº 0000545-62.2023.8.26.0326, 2ª Vara do Foro de Lucélia/SP, demonstra a plena aplicabilidade prática da tese. A decisão do Juiz de Direito, que deferiu integralmente o requerimento de homologação da cessão e expedição das cartas em nome da Cessionária, constitui precedente valioso para a consolidação do entendimento favorável à cessão de direitos da arrematação antes da carta, contribuindo para a segurança jurídica dos negócios jurídicos realizados no âmbito das execuções judiciais.

Por fim, ressalte-se que a cessão de direitos da arrematação é também relevante no plano tributário, interferindo na definição do responsável pelo IPTU a partir do aperfeiçoamento e na questão da incidência do ITBI sobre a cessão em si. A consulta prévia à Fazenda Municipal competente e a fixação precisa das datas e responsabilidades no instrumento de cessão são medidas indispensáveis para prevenir litígios fiscais futuros e garantir a plena eficácia da operação. No caso em concreto, foi consultado a Fazenda municipal que não se opôs a cessão de direitos da arrematação, expedindo assim as guias de ITBIs, uma única vez e direto para a Cessionária.

Referências

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Também publicado no Jusbrasil.